Kaufen oder mieten?
Auch: Eigentum oder Miete, mieten oder kaufen
Die Frage dahinter: Komme ich am Ende besser weg, wenn ich kaufe – oder wenn ich zur Miete wohne und das Geld anders anlege?
Die Frage lässt sich nur beantworten, wenn beide Wege denselben Kapitaleinsatz bekommen. Wer die monatliche Rate mit der Kaltmiete vergleicht, rechnet den entscheidenden Posten nicht mit: das Eigenkapital, das der Käufer bindet und der Mieter frei hat. Eine belastbare Antwort entsteht erst, wenn beide Seiten über dieselbe Zeit dasselbe Geld einsetzen – und alle Kosten drinstehen.
Zwei Fragen, die oft verwechselt werden
Hinter „Eigentum oder Miete" stecken zwei verschiedene Entscheidungen. Sie brauchen verschiedene Rechnungen, weil auf beiden Seiten andere Posten anfallen.
Selbst einziehen oder zur Miete wohnen?
Du willst in der Wohnung leben. Gegenüber steht: weiter Miete zahlen und die Differenz zwischen Miete und Kaufbelastung anlegen. Verglichen wird das Vermögen nach X Jahren – beim Käufer Immobilienwert minus Restschuld, beim Mieter das Depot nach Steuer.
Vermieten oder das Geld anders anlegen?
Du willst investieren, nicht einziehen. Gegenüber steht der Kapitalmarkt. Hier zählen Mieteinnahmen, laufende Kosten und die steuerliche Wirkung der Vermietung – gegen eine Anlage, die dasselbe Kapital über dieselbe Zeit bindet.
Warum der gleiche Kapitaleinsatz die ganze Rechnung trägt
Der häufigste Fehler in dieser Diskussion ist der Vergleich „Rate gegen Kaltmiete". Er übersieht drei Dinge:
- Das Eigenkapital ist gebunden. Wer 80.000 Euro als Anzahlung einsetzt, kann dieselben 80.000 Euro nicht anlegen. Diese entgangene Rendite ist ein echter Posten, auch wenn sie auf keinem Kontoauszug steht.
- Die Kaufnebenkosten sind sofort weg. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld taucht im Verkaufserlös nicht wieder auf.
- Die Tilgung ist keine Kostenposition. Sie wandert von einer Tasche in die andere und baut Vermögen auf. Wer sie als „Wohnkosten" gegen die Miete rechnet, benachteiligt den Kauf – wer sie ganz weglässt, bevorteilt ihn.
Sauber wird der Vergleich erst, wenn die Mieterseite exakt das Geld anlegt, das die Käuferseite bindet: das Eigenkapital zu Beginn, plus in jedem Monat die Differenz zwischen Kaufbelastung und Miete. Dann stehen am Ende zwei Vermögenswerte nebeneinander, die man wirklich vergleichen kann.
Was in eine ehrliche Rechnung gehört
| Käuferseite | Mieterseite |
|---|---|
| Eigenkapital zum Kaufzeitpunkt | Dasselbe Eigenkapital, angelegt |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) | — |
| Zins und Tilgung über die Zinsbindung, danach Anschlussfinanzierung | Kaltmiete, steigend über die Jahre |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | — |
| Instandhaltungsrücklage und Reparaturen | — |
| Immobilienwert bei Verkauf, minus Verkaufskosten | Depotwert nach Kapitalertragsteuer |
| Restschuld, die noch offen ist | — |
Umlagefähige Nebenkosten – Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister – zahlen Mieter wie Eigentümer. Sie kürzen sich heraus und gehören deshalb in keine der beiden Spalten. Der Vergleich läuft auf Kaltbasis.
Zwei Annahmen entscheiden über das Ergebnis stärker als alles andere: die Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite der Alternativanlage. Beide liegen in der Zukunft und sind Annahmen, keine Tatsachen. Eine Rechnung, die nur ein einziges Ergebnis ausgibt, verschweigt das. Sinnvoll ist, beide Werte zu variieren und zu schauen, ab wann die Antwort kippt.
Wenn du gar nicht an die Börse willst
Die Alternative zum Kauf muss kein Aktien-ETF sein. Tagesgeld, Festgeld oder Anleihen sind genauso legitime Wege – nur bringen sie weniger. Und genau diese Zahl ist der Hebel: Ob die Mieterseite mit 2 Prozent oder mit 6 Prozent rechnet, verschiebt das Ergebnis über zwanzig Jahre erheblich.
Deshalb ist die angenommene Anlagerendite in partimo kein fester Wert, sondern eine Eingabe. Wer sein Geld auf dem Tagesgeldkonto lässt, trägt den Tagesgeldzins ein und sieht sofort, wie sich der Break-even verschiebt. Zusätzlich zeigt die Analyse, in welchem Jahr der Kauf bei einer höheren und bei einer niedrigeren Rendite vorn liegt – die Antwort steht damit nicht als eine Zahl da, sondern als Spanne.
Umgekehrt gilt dasselbe für die Immobilie: Wer ohne Wertsteigerung rechnet, bekommt in partimo ausgewiesen, ob sich der Kauf dann überhaupt noch trägt.
Was keine Rechnung beantworten kann
Ein Vergleich liefert eine Zahl, keine Entscheidung. Vier Dinge stehen in keiner Tabelle:
- Flexibilität. Als Mieter ziehst du leichter um, wenn Job oder Familie es verlangen. Ein Verkauf kostet Zeit, Nerven und Nebenkosten.
- Sanierungsrisiko. Sonderumlagen und große Reparaturen treffen Eigentümer direkt – der Mieter zahlt sie nicht.
- Mietrisiko. Eigenbedarfskündigung und Mietsteigerungen über dem angenommenen Satz treffen Mieter. Die eigene Rate ist über die Zinsbindung fest.
- Sparverhalten. Jeder Vergleich unterstellt, dass die Differenz wirklich Monat für Monat angelegt wird. Die Tilgung erzwingt das Sparen, das Depot nicht.
Wie partimo die Frage rechnet
Beide Perspektiven sind in der App als eigene Auswertung angelegt. Welche du siehst, hängt davon ab, ob du bei der Nutzungsart „selbst genutzt" oder „vermietet" eingestellt hast.
Kaufen vs. Mieten – für Selbstnutzer
Stellt das Vermögen beider Wege Jahr für Jahr gegenüber und nennt das Jahr, ab dem der Kauf vorn liegt. Auf der Mieterseite steht ein Depot, das mit dem Eigenkapital startet und die monatliche Differenz aufnimmt; besteuert wird es beim Verkauf mit Kapitalertragsteuer, die Teilfreistellung für Aktienfonds ist eingerechnet. Auf der Käuferseite steht der Immobilienwert minus Restschuld – ein Verkauf nach durchgehender Eigennutzung ist nach § 23 EStG steuerfrei, entsprechend rechnet die App. Dazu kommt eine Empfindlichkeitsangabe: Wie verschiebt sich der Break-even bei anderer Anlagerendite, und was passiert ohne Wertsteigerung? Kostenlos mit Konto
Immobilie vs. ETF – für Vermieter
Derselbe Gedanke für die Kapitalanlage, mit einem Zusatz: Weil eine vermietete Immobilie monatlich Geld kosten oder abwerfen kann, bekommt die Immobilienseite ein Nebendepot. Beide Wege binden damit exakt denselben Betrag über dieselbe Zeit – ohne das wäre der Vergleich schief. Gerechnet wird nach Steuern und Verkaufskosten, inklusive Abgeltungsteuer auf der Depotseite und Spekulationssteuer, falls innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird. Das Ergebnis erscheint als Kurve über alle Verkaufsjahre, mit einem Band für abweichende Wertsteigerung und Rendite. Ab Plus
Wer selbst einziehen möchte, sich aber fragt, ob Vermieten der bessere Weg wäre, bekommt in der Auswertung „Kaufen vs. Mieten" eine Gegenrechnung dazu: Was läge nach der geplanten Wohndauer vorn – einziehen oder vermieten? Sie berücksichtigt die steuerliche Wirkung der Vermietung, kalkulierten Leerstand, die Spekulationssteuer und den Handwerkerbonus nach § 35a EStG, den nur Selbstnutzer bekommen.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Jahren lohnt sich Kaufen?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht – die verbreiteten Faustregeln von fünf oder zehn Jahren hängen an Annahmen, die im Einzelfall selten zutreffen. Entscheidend sind Kaufnebenkosten, Zins, Wertsteigerung und die Rendite der Alternativanlage. Sinnvoll ist deshalb nicht die Frage nach einer Faustregel, sondern die Berechnung des eigenen Break-even-Jahres.
Warum reicht der Vergleich von Rate und Kaltmiete nicht?
Weil er drei Posten unterschlägt: das gebundene Eigenkapital samt entgangener Rendite, die sofort verlorenen Kaufnebenkosten und den Umstand, dass die Tilgung Vermögen aufbaut statt Kosten zu verursachen. Je nachdem, welchen dieser Punkte man weglässt, kippt das Ergebnis in die eine oder andere Richtung.
Muss ich das Geld in Aktien anlegen, damit die Rechnung aufgeht?
Nein. Die Alternativanlage kann Tagesgeld, Festgeld oder eine Anleihe sein. Die angenommene Rendite ist in partimo eine Eingabe, kein fester Wert – eine niedrigere Rendite verschiebt den Break-even nach vorn und lässt den Kauf früher vorteilhaft aussehen.
Was ist ein Nebendepot im Vergleich Immobilie gegen ETF?
Eine vermietete Immobilie bindet oft weniger Kapital als die reine ETF-Anlage, oder sie wirft monatlich etwas ab. Damit beide Wege denselben Betrag über dieselbe Zeit binden, wandert die Differenz auf der Immobilienseite in ein zusätzliches Depot. Ohne diesen Ausgleich vergliche man zwei ungleich große Investitionen.
Wie zuverlässig ist so ein Vergleich?
So zuverlässig wie seine beiden Hauptannahmen: die künftige Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite der Alternativanlage. Beide sind Schätzungen. Ein Vergleich ist deshalb dann nützlich, wenn er zeigt, wie stark das Ergebnis auf diese Annahmen reagiert – nicht, wenn er eine einzelne Zahl als Wahrheit ausgibt.
Verwandte Begriffe
Dein eigenes Break-even-Jahr berechnen
Kaufpreis, Eigenkapital, Vergleichsmiete und geplante Wohndauer eintragen – partimo stellt beide Wege Jahr für Jahr gegenüber und nennt das Jahr, ab dem der Kauf vorn liegt.
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