Eigenkapital
Auch: Eigenmittel, Eigenanteil
Eigenkapital ist der Teil der Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt statt über ein Darlehen. Seine Höhe bestimmt den Beleihungsauslauf – und damit die Zinsstaffel, in die eine Bank die Finanzierung einordnet.
Als Eigenkapital zählen Mittel, die verfügbar sind und nicht zurückgezahlt werden müssen: Bank- und Tagesgeldguthaben, zuteilungsreife Bausparguthaben, verkaufte Wertpapiere, ein bezahltes Grundstück und geschenktes Geld. Eigenleistung beim Bauen erkennen viele Banken bis zu einer Obergrenze an; ein rückzahlbares Verwandtendarlehen ist dagegen Fremdkapital.
Die Regel, das Eigenkapital solle mindestens die Kaufnebenkosten decken, hat einen einfachen Grund: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Sicherungsfall verwerten könnte – deshalb finanziert sie diese Posten meist nicht mit.
Formel
Mindest-Eigenkapital (€) ≈ Kaufpreis × Kaufnebenkosten-Quote (5–12 %)
Die Spanne kommt aus der Grunderwerbsteuer mit 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland (Stand 2026), aus Notar und Grundbuch mit rund 1,5–2 % und aus der Maklercourtage, die es nicht bei jedem Kauf gibt.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 19.500 € |
| Notar und Grundbuch (2,0 %) | 6.000 € |
| = Kaufnebenkosten (8,5 %) | 25.500 € |
| Gesamtinvestition | 325.500 € |
Mit diesen 25.500 € beträgt das Darlehen 300.000 € – der Kaufpreis wird voll finanziert. Kommen 60.000 € hinzu (85.500 € insgesamt, 20 % des Kaufpreises), sinkt das Darlehen auf 240.000 € und damit auf 80 % des Kaufpreises.
Vollfinanzierung und 110-%-Finanzierung
Die Begriffe meinen nicht dasselbe. Vollfinanzierung (100 %) heißt: Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten, der gesamte Kaufpreis läuft über das Darlehen. Bei einer 110-%-Finanzierung laufen die Kaufnebenkosten mit – Eigenkapital fließt keines ein. Beides gibt es, aber nicht bei jeder Bank und meist mit Zinsaufschlag und strengeren Anforderungen an Einkommen und Bonität.
Der Grund für die Staffel liegt in der Refinanzierung: Nur der Teil bis 60 % des Beleihungswerts darf nach § 14 Pfandbriefgesetz zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen dienen; darüber hinaus refinanziert die Bank teurer und gibt das weiter. Der Beleihungsauslauf misst das Darlehen dabei nicht am Kaufpreis, sondern am Beleihungswert, den die Bank festsetzt und der meist darunter liegt – der tatsächliche Auslauf fällt deshalb höher aus als die Rechnung gegen den Kaufpreis.
Wie viel Eigenkapital ist üblich?
| Eigenkapital | Einordnung (Anteil am Kaufpreis) |
|---|---|
| unter 10 % | Die Kaufnebenkosten sind je nach Bundesland und Courtage oft nicht gedeckt – dann läuft ein Teil davon über das Darlehen |
| 10 – 20 % | Kaufnebenkosten meist gedeckt, der Kaufpreis wird ganz oder überwiegend finanziert; Beleihungsauslauf nahe 100 % |
| über 20 % | Beleihungsauslauf um 80 % und darunter – hier beginnen die günstigeren Zinsstaffeln |
Die Ampel beschreibt allein die Position gegenüber der Bank, nicht die Qualität eines Kaufs. Viel Eigenkapital senkt Zins und Rate, verringert aber den Hebel und damit die Eigenkapitalrendite – bei Kapitalanlagen ist die passende Quote eine Abwägung, keine feste Zahl.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Eigenkapitalquote: das Eigenkapital als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Gesamtinvestition – beide Bezugsgrößen sind gebräuchlich und ergeben verschiedene Werte.
Beleihungsauslauf (LTV): das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Bank. Er ist die Größe, nach der der Zins gestaffelt wird.
Eigenkapitalrendite: die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals – sie steigt mit dem Fremdkapitalanteil, solange die Objektrendite über dem Zins liegt.
Häufige Fehler
Nur den Kaufpreis rechnen: Wer das Eigenkapital ganz für den Kaufpreisanteil verplant, steht bei den Kaufnebenkosten ohne Mittel da. Das letzte Geld einsetzen: Umzug, erste Instandsetzung und Anlaufkosten fallen nach dem Kauf an. Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf gleichsetzen: 20 % Eigenkapital bedeuten wegen des Beleihungswerts nicht automatisch 80 % Auslauf.
Häufige Fragen
Als Untergrenze gilt der Betrag, der die Kaufnebenkosten deckt – je nach Bundesland und Courtage rund 6 % bis 15 % des Kaufpreises. Ab etwa 20 % Eigenkapital beginnen die günstigeren Zinsstaffeln der Banken.
Bank- und Tagesgeldguthaben, zuteilungsreife Bausparguthaben, verkaufte Wertpapiere, ein bezahltes Grundstück und geschenktes Geld. Eigenleistung am Bau erkennen viele Banken bis zu einer Obergrenze an; ein rückzahlbares Verwandtendarlehen ist Fremdkapital.
Bei einer Vollfinanzierung deckt das Eigenkapital die Kaufnebenkosten und die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis. Bei einer 110-%-Finanzierung laufen zusätzlich die Kaufnebenkosten über das Darlehen, es fließt also kein Eigenkapital ein.
Möglich ist es über eine 100-%- oder 110-%-Finanzierung, angeboten wird das aber nicht von jeder Bank und meist mit Zinsaufschlag und höheren Anforderungen an Einkommen und Bonität.
Verwandte Begriffe
Prüfen, ob das Eigenkapital reicht
Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital eingeben – partimo rechnet die Kaufnebenkosten und zeigt Darlehen, Rate und Beleihungsauslauf.
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