Eigenkapitalrendite

Auch: EK-Rendite, Return on Equity

Während die Bruttomietrendite nur Kaufpreis und Miete gegenüberstellt, fragt die Eigenkapitalrendite: Wie gut arbeitet das eingesetzte Geld? Wird ein Teil der Investition über einen Kredit finanziert, verteilt sich derselbe Ertrag auf weniger eigenes Kapital – das ist der Leverage-Effekt.

Formel

Direkte Berechnung

EK-Rendite (%) = (Reinertrag − Zinsaufwand) ÷ Eigenkapital × 100

Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten. Abgezogen wird nur der Zinsanteil der Rate – die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Zum Eigenkapital gehören auch die selbst gezahlten Kaufnebenkosten.

Leverage-Formel

EK-Rendite (%) = GK-Rendite + (GK-Rendite − FK-Zins) × (Fremdkapital ÷ Eigenkapital)

Diese Fassung zeigt das Prinzip statt der Beträge: Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt, ist die Klammer positiv und jeder Euro Fremdkapital hebt die Rendite. Ist der Zins höher, wird die Klammer negativ – dann senkt derselbe Hebel sie, umso stärker, je größer der Fremdkapitalanteil.

Rechenbeispiel

Die Leverage-Formel führt zum selben Ergebnis: 4,5 % + (4,5 % − 3,5 %) × 3,0 = 7,5 %. Aus 4,5 % Objektrendite werden 7,5 % auf das eigene Kapital – nur weil der Kredit günstiger ist als das, was das Objekt erwirtschaftet.

Der Gegenfall zeigt das Risiko: Läge der Zins bei 5,0 %, wären 12.000 € Zinsen fällig, der Überschuss betrüge 2.400 € und die EK-Rendite 3,0 % – weniger als die Objektrendite (4,5 % + (4,5 % − 5,0 %) × 3,0 = 3,0 %).

Wann lohnt sich der Hebel?

Einordnung für 2026: Zehnjährige Finanzierungen lagen Anfang September je nach Beleihungsauslauf bei rund 3,7 bis 4,2 % effektiv, die Nettomietrendite gefragter Lagen meist darunter – der Hebel wirkt dort derzeit negativ. Er verstärkt zudem nicht nur Gewinne, sondern auch Verluste: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto stärker schlagen Leerstand oder ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung durch.

Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen

Gesamtkapitalrendite: die Rendite auf die gesamte Investition, unabhängig von der Finanzierung – der Ausgangswert der Leverage-Formel.

Cashflow: der monatliche Überschuss nach Zins und Tilgung. Die EK-Rendite kann positiv sein, während der Cashflow negativ ist – die Tilgung baut dann Vermögen auf, das nicht auf dem Konto liegt.

Eigenkapitalquote: der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtinvestition. Aus ihr ergibt sich FK ÷ EK, also die Stärke des Hebels.

IRR (interner Zinsfuß): fasst die gesamte Haltedauer inklusive Verkauf zusammen und gewichtet den Zeitpunkt jeder Zahlung – die Eigenkapitalrendite ist eine Momentaufnahme eines Jahres.

Häufige Fehler

Tilgung als Kosten verbuchen: Sie senkt die Restschuld und ist Vermögensaufbau – abgezogen wird nur der Zinsanteil. Kaufnebenkosten nicht zum Eigenkapital zählen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zahlt man fast immer selbst; wer sie im Nenner weglässt, rechnet die Rendite zu hoch.

Nur Jahr 1 betrachten: Die Rendite ändert sich über die Haltedauer – die Tilgung senkt den Zinsaufwand, die Anschlussfinanzierung kann ihn wieder anheben. Ein Mehrjahresblick über den IRR ist aussagekräftiger.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe