Eigenkapitalquote

Auch: Eigenkapitalanteil, EK-Quote

Sie beschreibt die Risikoverteilung eines Kaufs: Wie viel Kapital kommt vom Käufer, wie viel von der Bank? Die Quote wirkt auf Zinshöhe und Zusagewahrscheinlichkeit – und in die entgegengesetzte Richtung auf die Eigenkapitalrendite.

Formel

Eigenkapitalquote (%) = Eigenkapital ÷ Gesamtinvestition × 100

Die Bezugsgröße ist der ganze Punkt

Neben dem Kaufpreis entstehen Kosten, die kein zusätzliches Vermögen schaffen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch werden meist mit 1,5 bis 2,0 Prozent angesetzt. Ist ein Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe verpflichten – aus 7,14 Prozent Gesamtprovision werden dann 3,57 Prozent für den Käufer.

Zusammen sind das je nach Bundesland und Maklerlage grob 6 bis 15 Prozent des Kaufpreises – ausgegeben, ohne dass die Bank dafür eine Sicherheit erhält. Deshalb ist die Gesamtinvestition die richtige Bezugsgröße, nicht der Kaufpreis.

Rechenbeispiel

Auf den Kaufpreis gerechnet wären es 25,0 Prozent. Die 2,6 Prozentpunkte Unterschied klingen klein, verschieben aber die Perspektive: Von den 100.000 € gehen 46.280 € für Nebenkosten weg – nur 53.720 € fließen in den Kaufpreis. Das Darlehen entspricht 86,6 Prozent des Kaufpreises, und da Banken gegen den niedrigeren Beleihungswert rechnen, liegt der Beleihungsauslauf noch darüber.

Welche Eigenkapitalquote ist üblich?

Diese Werte sind Faustregeln aus der Beratungspraxis, keine gesetzlichen Vorgaben. Eine amtliche Mindestquote für private Immobilienkredite gibt es in Deutschland nicht; jede Bank gewichtet Einkommen, Sicherheiten und Objektqualität selbst. Die Begründung für „mindestens die Kaufnebenkosten" ist dabei einfach: Steuer, Notar und Makler erzeugen keinen beleihbaren Gegenwert. Werden sie mitfinanziert, übersteigt das Darlehen vom ersten Tag an den Objektwert – ein Verkauf in den ersten Jahren hinterließe eine Restschuld.

Die Kehrseite: mehr Eigenkapital, weniger Rendite

Eigenkapital senkt Risiko und Zins – und zugleich die prozentuale Rendite auf das eingesetzte Geld. Beispiel: dieselbe Wohnung, Reinertrag 20.000 € im Jahr (4,48 Prozent der Gesamtinvestition), Zins 3,80 Prozent, vor Tilgung und vor Steuer.

Der doppelte Kapitaleinsatz bringt absolut mehr, prozentual weniger. Das ist der Hebeleffekt: Solange die Objektrendite über dem Zins liegt, hebt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite – und verstärkt ebenso die Verluste, wenn sie darunter fällt. Die Rechnung hält den Zins konstant; in der Praxis sinkt er mit steigender Quote, was den Effekt dämpft, aber nicht umkehrt (bei 3,40 statt 3,80 Prozent wären es 5,81 statt 5,32 Prozent). Welche Seite dieser Abwägung schwerer wiegt, hängt von der eigenen Risikotragfähigkeit ab.

Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen

Beleihungsauslauf: misst dieselbe Risikoverteilung aus Banksicht, aber gegen den Beleihungswert. Beide Quoten ergänzen sich deshalb nicht zu 100 Prozent – im Beispiel stehen 22,4 Prozent Eigenkapitalquote einem Beleihungsauslauf von über 90 Prozent gegenüber.

Eigenkapital: der absolute Betrag, den die Quote ins Verhältnis setzt. Eigenkapitalrendite: zeigt, was dieses Kapital erwirtschaftet, und bewegt sich tendenziell gegenläufig zur Quote.

Häufige Fehler

Durch den Kaufpreis teilen: Die Quote fällt dadurch systematisch zu günstig aus. Nicht verfügbares Vermögen mitzählen: Eigenkapital ist nur, was zum Notartermin tatsächlich fließt. Die Rücklage komplett einsetzen: Wer das letzte Geld einbringt, steht bei der ersten größeren Reparatur ohne Puffer da.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe