Kaufnebenkosten
Auch: Erwerbsnebenkosten, Anschaffungsnebenkosten
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen sie 2026 bei rund 5 bis 12 % des Kaufpreises und werden üblicherweise aus Eigenkapital bezahlt.
Entscheidend ist weniger die Höhe als die Eigenschaft dieser Kosten: Sie sind sofort fällig, schaffen aber keinen Gegenwert, den eine Bank verwerten könnte. Sie erhöhen den Beleihungsauslauf, ohne den Beleihungswert zu erhöhen – deshalb verlangen Banken sie in der Regel aus eigenen Mitteln.
Formel
Kaufnebenkosten (€) = Kaufpreis × (GrESt-Satz + Notar/Grundbuch-Satz + Makler-Satz)
Nur die Grunderwerbsteuer ist ein fester Prozentsatz. Notar- und Grundbuchkosten folgen einer degressiven Gebührentabelle, die Maklerprovision ist frei verhandelbar.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 10.500 € |
| Notar & Grundbuch (rund 1,5 %) | 4.500 € |
Das sind 5,0 % des Kaufpreises – der günstigste Fall in Deutschland. Dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen kostet bei 6,5 % Grunderwerbsteuer 19.500 € Steuer und damit 24.000 € Kaufnebenkosten, also 8,0 %. Kommt ein Käuferanteil von 3,57 % Maklerprovision hinzu (10.710 €), sind es 25.710 € in Bayern und 34.710 € in Nordrhein-Westfalen – 8,6 % gegenüber 11,6 %.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026)
Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest. Er ist der mit Abstand größte Posten:
| Satz | Bundesland |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Änderungen der letzten Jahre: Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 %, Sachsen (3,5 auf 5,5 %) und Hamburg (4,5 auf 5,5 %) zum 1. Januar 2023, Thüringen zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 %. Eine Übersicht ohne Standsangabe rechnet in diesen vier Ländern falsch. Maßgeblich ist der Satz bei Verwirklichung des Erwerbsvorgangs, also regelmäßig der notarielle Kaufvertrag. Einzelne Länder entlasten daneben Ersterwerber von selbst genutztem Wohneigentum.
Notar- und Grundbuchkosten
Diese Gebühren sind nicht verhandelbar: Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und gelten bundesweit einheitlich. Die Tabelle ist degressiv – die Gebühr steigt langsamer als der Kaufpreis. Bei einem Geschäftswert von 300.000 € beträgt eine volle Gebühr nach Tabelle B 605 €; ein Kaufvertrag löst mehrere davon aus, das Grundbuchamt weitere für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung.
In Summe ergeben sich 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer auf den Notaranteil – wegen der Degression bei kleinen Kaufpreisen eher am oberen Rand. Wird finanziert, kommen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld hinzu. Zum 1. Juni 2025 wurden die Gebühren durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 angehoben.
Maklerprovision seit der Gesetzesänderung 2020
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 zwei Regeln des BGB. § 656c BGB (Makler für beide Seiten tätig): Beide müssen sich in gleicher Höhe verpflichten, ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam. § 656d BGB (nur der Verkäufer beauftragt): Der Käufer darf höchstens denselben Betrag übernehmen und schuldet ihn erst, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat. § 656a BGB verlangt zusätzlich die Textform.
Außerhalb dieses Anwendungsbereichs – Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, gewerbliche Käufer – gelten die Regeln nicht; dort kann die volle Provision beim Käufer liegen. Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht: Marktüblich sind 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, bei hälftiger Teilung rund 3,0 bis 3,6 % für den Käufer.
Warum die Kaufnebenkosten Eigenkapital binden
Wer die Kaufnebenkosten mitfinanziert, hebt den Beleihungsauslauf über 100 % und landet in einer Risikoklasse, die sich im Zinssatz niederschlägt. Als Orientierung: Das Eigenkapital deckt mindestens die Kaufnebenkosten ab.
Häufige Fehler
Veraltete Steuersätze verwenden: Vier Bundesländer haben ihren Satz seit 2023 geändert. Eine Tabelle ohne Standsangabe ist wertlos.
Nur die Grunderwerbsteuer einplanen: Notar und Grundbuch kommen praktisch immer hinzu, ein Makler häufig. Wer nur die Steuer rechnet, unterschätzt den Eigenkapitalbedarf um mehr als die Hälfte.
Häufige Fragen
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 %) und, falls ein Makler beteiligt ist, der Käuferanteil der Provision (rund 3 bis 3,6 % inklusive Umsatzsteuer). Stand 2026.
Ohne Makler rund 5 bis 8,5 % des Kaufpreises, mit Makler rund 8,5 bis 12 %. Der Unterschied zwischen zwei Bundesländern entsteht fast vollständig durch die Grunderwerbsteuer.
Grundsätzlich ja, aber viele Banken lehnen es ab oder verlangen einen Zinsaufschlag: Die Kaufnebenkosten erhöhen den Beleihungsauslauf, ohne einen verwertbaren Gegenwert zu schaffen. Üblich ist deshalb die Zahlung aus Eigenkapital.
Bayern ist mit 3,5 % das einzige Bundesland auf dem ursprünglichen Satz. Am höchsten liegt sie mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Stand 2026.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer gilt seit Dezember 2020 eine gesetzliche Teilung: Wird der Makler für beide Seiten tätig, verpflichten sich beide in gleicher Höhe (Paragraf 656c BGB). Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf der Käuferanteil dessen Anteil nicht übersteigen (Paragraf 656d BGB).
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