Immobilienkauf: Ablauf und Dauer

Auch: Ablauf Hauskauf, Checkliste Wohnungskauf, wie lange dauert ein Immobilienkauf

Diese Seite zeigt den vollständigen Ablauf mit realistischen Zeitspannen je Schritt – und den zweiten Strang, den viele unterschätzen: Wer saniert und dabei Fördermittel nutzen will, hat eine eigene Terminkette, die parallel läuft und eigenen Regeln folgt.

Der Ablauf im Überblick

Die Balken zeigen den typischen Fall. Der Sanierungsstrang beginnt nicht erst nach dem Kauf, sondern zweigt schon bei der Finanzierungszusage ab – weil Energieberatung und Förderantrag zwingend vor die Beauftragung der Handwerker gehören.

Die sechs Phasen und ihre Dauer

Danach folgt die Phase Bewirtschaften, die kein Ende hat: Eigentumsumschreibung im Grundbuch, laufende Kosten, Rücklagen, Steuer – und je nach Objekt Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz, für die nach dem Eigentümerwechsel zwei Jahre Zeit bleiben.

Bevor du suchst, klärst du, was du dir leisten kannst. Dazu gehören eine ehrliche Haushaltsrechnung, der Blick auf dein Eigenkapital und ein Puffer für die Kaufnebenkosten. Sinnvoll ist außerdem, die eigene Schufa-Auskunft vorab selbst einzuholen – die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO – damit dich im Bankgespräch nichts überrascht.

Mit einer Voranfrage bei zwei bis drei Banken oder einem Finanzierungsvermittler bekommst du deine Kaufpreis-Obergrenze. Ein Punkt wird dabei regelmäßig vergessen: Der Kapitalbedarf endet nicht am Notartermin. Umzug, erste Anschaffungen und eine Reserve für Unvorhergesehenes gehören in dieselbe Rechnung.

Die längste und am schlechtesten planbare Phase. Sie endet, wenn du ein Objekt gefunden hast, das du ernsthaft verfolgst. Realistisch sind ein bis zwölf Monate – abhängig von Region, Preisklasse und davon, wie eng deine Kriterien sind.

Wichtig ist, jedes ernsthafte Objekt zu rechnen und nicht nur zu besichtigen. Kaufpreis, Miete, Nebenkosten und Finanzierung ergeben zusammen ein Bild, das ein Exposé nie liefert.

Zweite Besichtigung, möglichst mit einer fachkundigen Person, und die vollständige Prüfung der Unterlagen. Vier Dinge gehören immer dazu:

• Grundbuchauszug mit allen eingetragenen Belastungen – Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden des Verkäufers.
• Energieausweis, Heizsystem und Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre.
• Bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung – dort stehen beschlossene und aufgeschobene Sanierungen.
• Bei Häusern und Grundstücken das Altlastenkataster, wenn das Grundstück früher gewerblich, militärisch oder als Tankstelle genutzt wurde. Eine Sanierungspflicht kann den neuen Eigentümer treffen.

Bei einer Eigentumswohnung kommt eine Frage dazu, die leicht übersehen wird: Steht dem aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu? Das ist der Fall, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde und die betreffende Wohnung danach noch nicht verkauft war. Übt der Mieter aus, bekommt er die Wohnung zu deinen Konditionen – und du bleibst unter Umständen auf den Notarkosten und einer Nichtabnahmeentschädigung deiner Bank sitzen.

Am Ende steht die schriftliche Einigung über den Kaufpreis.

Unterlagen zusammenstellen, Konditionen vergleichen, Kreditvertrag prüfen – bis die verbindliche Finanzierungszusage vorliegt. Für die Bewertung will die Bank nicht nur deine Unterlagen, sondern auch die des Objekts: bei einer Eigentumswohnung Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die aktuelle WEG-Jahresabrechnung.

Spätestens jetzt gehört eine Frage geklärt, die nichts mit Zinsen zu tun hat: Wer wird Eigentümer – und zu welchen Anteilen? Kaufen zwei Menschen gemeinsam, wird das genau dann schwierig, wenn die Gemeinsamkeit endet: Bei einer Trennung gehört die Immobilie weiterhin beiden und es braucht eine Einigung, wer bleibt und wie der andere entschädigt wird; im Todesfall werden Erben zu Miteigentümern. Nebenbei entscheidet der Anteil auch darüber, wem Zinsen und Abschreibung steuerlich zugerechnet werden. Die Antwort muss vor dem Notartermin stehen – im Kaufvertrag wird sie festgeschrieben.

Der Kaufvertragsentwurf sollte dir etwa zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, damit du ihn in Ruhe prüfen kannst. Beim Termin selbst wird der Vertrag beurkundet; die Auflassungsvormerkung sichert deinen Anspruch im Grundbuch, lange bevor du dort als Eigentümer stehst.

Nach der Beurkundung passiert vieles gleichzeitig – und genau das wird oft falsch gerechnet. Diese Vorgänge laufen parallel:

Nicht jeder Vorgang trifft jedes Objekt. Das kommunale Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB gilt nicht für Wohnungseigentum – wer eine Eigentumswohnung kauft, wartet darauf also nicht. Und ob der Verwalter zustimmen muss, hängt daran, ob im Grundbuch eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist; das Notariat prüft das. Beides ist der Prüffall, nicht der Regelfall.

Ein fünfter Vorgang steht in keiner Tabelle und verzögert trotzdem regelmäßig: Hat der Verkäufer noch Schulden auf dem Objekt, muss seine Bank die Löschung seiner Grundschuld bewilligen. Diese Unterlagen zu beschaffen dauert oft Wochen. Früh danach zu fragen ist einer der wenigen Hebel, die der Käufer hier überhaupt hat.

Erst wenn Vormerkung, Negativzeugnis und – falls nötig – die Verwalterzustimmung vorliegen, verschickt das Notariat die Fälligkeitsmitteilung. Danach zahlt die Bank den Kaufpreis aus, üblicherweise innerhalb von zwei bis drei Wochen. Mit dem Zahlungseingang gehen Besitz, Nutzen und Lasten über – ab diesem Tag gehören dir die Mieteinnahmen und die laufenden Kosten. Die Schlüsselübergabe folgt unmittelbar.

Deshalb ist die Phase kürzer, als die Summe vermuten lässt: Wer die vier Vorgänge oben addiert, kommt auf 16 Wochen. Weil sie gleichzeitig laufen, sind es tatsächlich meist sechs. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zieht sich anschließend noch drei bis zwölf Monate hin – auf den Einzug hat das keinen Einfluss.

Am Übergabetag selbst zählen zwei Dinge, die später niemand mehr rekonstruieren kann: ein Übergabeprotokoll, in dem alle Mängel schriftlich festgehalten sind, und die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser. Ohne sie streitet man später über Verbräuche, die vor dem eigenen Einzug angefallen sind.

Wenn saniert wird: der zweite Strang

Wer nach dem Kauf saniert und dabei Fördermittel nutzt, hat einen zweiten Ablauf, der parallel zum Kauf läuft und schon mit der Finanzierungszusage beginnt. Er hat seine eigene Reihenfolge, und sie ist zwingend: Beratung vor Antrag, Antrag vor Auftrag, Auftrag vor Bauarbeiten, Nachweis vor Auszahlung.

Vier Punkte, an denen es in der Praxis klemmt:

• Die Bauarbeiten können nicht vor der Schlüsselübergabe starten – auch wenn Planung und Förderzusage längst stehen. Der Sanierungsstrang wartet an dieser Stelle auf den Kaufstrang.
• Dach, Fassade, Fenster und die zentrale Heizung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Darüber entscheidet bei einer Eigentumswohnung die Eigentümerversammlung, nicht du. Dein Sondereigentum endet im Wesentlichen an der Wohnungstür.
• Erst die Hülle, dann die Heizung. Wird die Heizung vor der Dämmung ausgelegt, fällt sie zu groß aus – und kostet dauerhaft mehr.
• Rechnungen nur unbar zahlen. Eine Barzahlung kostet sowohl die Förderung als auch den Steuerbonus für Handwerkerleistungen.

Hauskauf oder Wohnungskauf: wo sich der Ablauf unterscheidet

Die sechs Phasen gelten für beides. Unterschiedlich sind die Unterlagen, die geprüft werden müssen, und ein Beteiligter, den es nur bei Wohnungen gibt.

Praktisch heißt das: Beim Wohnungskauf kommt in Phase 3 mehr Prüfarbeit dazu, und in Phase 5 kann die Verwalterzustimmung zum Engpass werden. Beim Hauskauf liegt der Schwerpunkt auf dem Grundstück selbst. Der Kompass in partimo blendet die Punkte passend zur Objektart ein, statt dir beide Listen zu zeigen.

Wie verlässlich sind diese Zeiten?

Der Plan mit deinen eigenen Terminen

Der partimo Kompass nimmt genau diesen Ablauf und macht daraus einen Zeitplan für dein Vorhaben. Er ist als generischer Plan angelegt und rechnet zunächst mit den Erfahrungswerten oben. Sobald du einen echten Termin kennst, trägst du ihn ein:

• Jede Station lässt sich auf ein festes Datum setzen – ein vereinbarter Notartermin, ein tatsächlich eingetroffenes Dokument.
• Die folgenden Termine rechnet der Kompass daraufhin neu. Verschiebt sich der Notartermin um drei Wochen, verschiebt sich die ganze Kette dahinter mit.
• Deine Eingabe wird nie überschrieben. Passt ein Datum nicht zur Reihenfolge – etwa eine Zahlung vor der Fälligkeitsmitteilung – weist die App darauf hin, blockiert aber nichts. Wer einen Fehler in der Realität schon gemacht hat, muss ihn eintragen können.
• Der Sanierungsstrang erscheint nur, wenn du sanierst – und die Stationen richten sich danach, ob du eine Wohnung oder ein Haus kaufst.

Dazu gehören je Station die Aufgaben, die anstehen, die Fragen, die du deiner Bank stellen solltest, und der Hinweis, worauf es an dieser Stelle ankommt.

Häufige Fragen

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