Hausgeld
Auch: Wohngeld (im WEG-Sprachgebrauch), Hausgeldvorauszahlung
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer nach dem Wirtschaftsplan an die Eigentümergemeinschaft leisten. Es deckt die Bewirtschaftungskosten des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltervergütung und die Erhaltungsrücklage. Nur der Teil, der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig ist, lässt sich auf Mieter weitergeben.
Für die Renditerechnung ist nicht die Höhe des Hausgelds entscheidend, sondern seine Aufteilung. Der umlagefähige Teil ist für den Vermieter ein durchlaufender Posten: Er zahlt ihn an die Gemeinschaft und holt ihn über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück. Der nicht umlagefähige Teil dagegen mindert den Cashflow Monat für Monat. Wer beide Teile zusammenwirft, rechnet die Rendite systematisch falsch.
Formel
Nicht umlagefähiges Hausgeld (€) = Hausgeld gesamt − umlagefähige Betriebskosten nach BetrKV
Was umlagefähig ist – und was nicht
Die Grenze zieht nicht die Hausverwaltung, sondern die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ihr § 2 zählt siebzehn Positionen abschließend auf; § 1 Absatz 2 nimmt zwei Kostenarten ausdrücklich aus.
| Position | Behandlung |
|---|---|
| Heizung, Warmwasser | umlagefähig (§ 2 Nr. 4–6 BetrKV) |
| Wasser, Entwässerung, Müll | umlagefähig (§ 2 Nr. 2, 3, 8) |
| Grundsteuer | umlagefähig (§ 2 Nr. 1) |
| Aufzug, Beleuchtung, Reinigung | umlagefähig (§ 2 Nr. 7, 9, 11) |
| Versicherung, Hausmeister, Garten | umlagefähig (§ 2 Nr. 10, 13, 14) |
| Verwaltervergütung | nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 Nr. 1) |
| Erhaltungsrücklage, Reparaturen | nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 Nr. 2) |
Die beiden roten Zeilen sind der Kern der Sache. Die Verwaltervergütung ist Verwaltungsaufwand und damit definitionsgemäß keine Betriebskosten. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist kein Verbrauch, sondern Rücklagenbildung: Sie bleibt Vermögen der Gemeinschaft und erhöht anteilig den Wert der Wohnung – deshalb trägt sie der Eigentümer.
Zur Begrifflichkeit: Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) von 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ältere Wirtschaftspläne und Exposés sprechen weiter von der Instandhaltungsrücklage – gemeint ist dieselbe Position.
Rechenbeispiel
| Hausgeld gesamt (3,60 € × 65 m²) | 234 €/Monat |
| davon Verwaltervergütung | 28 €/Monat |
| davon Zuführung Erhaltungsrücklage | 49 €/Monat |
Umlagefähig bleiben 234 − 77 = 157 €, rund 67 % des Hausgelds; sie holt der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung zurück. In die Wirtschaftlichkeitsrechnung gehören nur die 77 €. Die Umlagequote ist dabei keine feste Kennzahl, sondern das Ergebnis dieser beiden Abzüge – in der Praxis meist 60 bis 75 %, und je höher die Rücklagenzuführung, desto niedriger.
Übliche Höhe (Stand 2026)
| Hausgeld je m² | Einordnung |
|---|---|
| unter 3,00 € | Niedrig – kleine Gemeinschaft ohne Aufzug, oft auch geringe Rücklagenzuführung |
| 3,00 – 4,50 € | Üblicher Bereich für ein Mehrfamilienhaus mit normaler Ausstattung |
| über 4,50 € | Hoch – Aufzug, Tiefgarage, Concierge oder bewusst hohe Rücklage |
Die Farben sind keine Ampel: Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal, ein hohes kein Mangel. Beide Ausschläge sind erklärungsbedürftig – nach oben durch die Ausstattung, nach unten durch eine möglicherweise zu knappe Erhaltungsrücklage.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Nebenkostenvorauszahlung des Mieters: das Gegenstück auf der Mietseite. Sie deckt idealerweise genau den umlagefähigen Teil des Hausgelds ab; die Differenz gleicht die jährliche Abrechnung aus.
Erhaltungsrücklage: der Teil des Hausgelds, der angespart statt verbraucht wird – er verlässt den Zahlungsstrom, bleibt aber wirtschaftlich Vermögen des Eigentümers.
Sonderumlage: ein zusätzlicher Betrag, den die Eigentümerversammlung beschließt, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Sie ist nicht Teil des Hausgelds und in keiner Renditerechnung enthalten.
Häufige Fehler
Das gesamte Hausgeld als Kosten ansetzen: Der umlagefähige Teil ist ein durchlaufender Posten. Wer ihn abzieht, ohne die Nebenkostenerstattung gegenzurechnen, rechnet den Cashflow genau um diesen Betrag zu schlecht.
Die Umlagequote raten: Sie ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan der Gemeinschaft, nicht aus einem Erfahrungswert. Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung stehen dort als eigene Positionen.
Bei Leerstand mit der Umlagequote rechnen: Steht die Wohnung leer, trägt der Eigentümer das gesamte Hausgeld, weil niemand da ist, auf den umgelegt werden könnte.
Häufige Fragen
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer nach dem Wirtschaftsplan an die Eigentümergemeinschaft leisten. Es deckt die Bewirtschaftungskosten des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltervergütung und die Erhaltungsrücklage.
Nur teilweise. Umlagefähig sind die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung. Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage sind nach Paragraf 1 Absatz 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten.
Als grobe Orientierung gelten 3,00 bis 4,50 Euro je Quadratmeter und Monat (Stand 2026). Aufzug, Tiefgarage oder eine hohe Rücklagenzuführung verschieben den Wert nach oben, kleine Gemeinschaften nach unten.
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz von 2020 lautet der gesetzliche Begriff Erhaltungsrücklage (Paragraf 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG). Instandhaltungsrücklage ist die frühere Bezeichnung und weiterhin verbreitet; gemeint ist dieselbe Rücklage.
Weil ein Teil des Hausgelds in die Erhaltungsrücklage fließt. Ist sie zu knapp bemessen, fehlt das Geld bei der nächsten größeren Maßnahme und die Eigentümer beschließen eine Sonderumlage. Aussagekräftig sind Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
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