Cashflow
Auch: Cashflow vor Steuer, Cashflow nach Steuer, monatlicher Überschuss
Der Cashflow ist der Betrag, der bei einer vermieteten Immobilie nach Abzug von Kreditrate und laufenden Kosten monatlich von den Mieteinnahmen übrig bleibt oder zugeschossen werden muss. Der Cashflow vor Steuer zeigt das reine Zahlungsergebnis, der Cashflow nach Steuer berücksichtigt zusätzlich die steuerliche Wirkung der Vermietung.
Der Cashflow beantwortet die Frage, ob eine Immobilie sich selbst trägt. Anders als die Mietrendite berücksichtigt er die tatsächliche Finanzierung. Dabei fallen zwei Größen auseinander, und genau darin liegt der ganze Unterschied zwischen Zahlungs- und Steuerrechnung: Die Tilgung kostet Geld, mindert aber die Steuer nicht. Die AfA mindert die Steuer, kostet aber kein Geld.
Formel
CF vor Steuer (€/Monat) = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Kreditrate (Zins + Tilgung)
CF nach Steuer (€/Monat) = CF vor Steuer + Steuerersparnis (oder − Steuerlast)
Die Kreditrate geht vollständig in den Cashflow ein – Zins und Tilgung fließen beide ab. In die Steuerrechnung geht davon nur der Zinsanteil ein.
Die zwei Rechnungen im Vergleich
| Position | Cashflow / Steuer |
|---|---|
| Zinsanteil | zahlungswirksam · Werbungskosten |
| Tilgungsanteil | zahlungswirksam · keine Werbungskosten |
| AfA | nicht zahlungswirksam · Werbungskosten |
| Nicht umlagefähige Kosten | zahlungswirksam · Werbungskosten |
Die beiden gelb markierten Zeilen stehen jeweils nur in einer der beiden Rechnungen. Sie sind der Grund, warum Cashflow und steuerliches Ergebnis auseinanderfallen.
Rechenbeispiel
| Kaltmiete | 1.000 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | −100 € |
| Kreditrate (Zins 700 € + Tilgung 300 €) | −1.000 € |
| Mieteinnahmen | 1.000 € |
| Zinsanteil (Tilgung bleibt draußen) | −700 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | −100 € |
| AfA 2 % auf 240.000 € Gebäudeanteil | −400 € |
| Cashflow vor Steuer | −100 € |
| Steuerersparnis (200 € × 42 % Grenzsteuersatz) | +84 € |
Die AfA beträgt 2 % von 240.000 € = 4.800 € im Jahr, also 400 € im Monat (§ 7 Abs. 4 EStG für Gebäude mit Fertigstellung vor 2023; für Fertigstellung ab 2023 sind es 3 %). Aus 100 € monatlichem Zuschuss werden nach Steuer 16 € – und die 300 € Tilgung darin sind Vermögensaufbau. Der Grenzsteuersatz von 42 % ist eine Annahme; er hängt vom übrigen Einkommen ab.
Der Effekt schrumpft über die Zeit. Mit jeder Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Die Kreditrate bleibt gleich, die abzugsfähigen Zinsen werden weniger – das steuerliche Ergebnis verbessert sich, die Steuerersparnis fällt. Eine Rechnung, die den Wert aus Jahr 1 fortschreibt, überschätzt den Cashflow späterer Jahre.
Wann ist der Cashflow gut?
| Cashflow nach Steuer | Einordnung |
|---|---|
| deutlich positiv | Selbsttragend – die Immobilie finanziert sich vollständig aus der Miete |
| etwa null bis leicht negativ | Vertretbar – kleiner Zuschuss, dem Tilgung als Vermögensaufbau gegenübersteht |
| deutlich negativ | Risikoreich – hoher dauerhafter Zuschuss, wenig Puffer bei Leerstand oder Zinsanstieg |
Ein negativer Cashflow ist nicht gleichbedeutend mit Verlust: Der Tilgungsanteil ist kein Aufwand, sondern Umschichtung in Eigenkapital. Die belastbare Frage ist, ob der Zuschuss auch bei Leerstand, Zinsanstieg oder Sonderumlage tragbar bleibt.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
NOI (Reinertrag): Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, aber vor Finanzierung und Steuer – eine Eigenschaft des Objekts. Der Cashflow zieht zusätzlich die Kreditrate ab und ist damit eine Eigenschaft des Käufers.
Bruttomietrendite: ein Renditewert ohne Bezug zur Finanzierung. Zwei Käufer derselben Wohnung haben dieselbe Bruttomietrendite, je nach Eigenkapital aber ganz verschiedene Cashflows.
Eigenkapitalrendite: bezieht Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung auf das eingesetzte Eigenkapital – sie zählt die Tilgung mit, die der Cashflow nur abzieht.
Häufige Fehler
Die Tilgung als Werbungskosten ansetzen: Abziehbar ist nur der Zinsanteil. Wer die volle Kreditrate in die Steuerrechnung stellt, erfindet eine Ersparnis, die es nicht gibt.
Die AfA als Ausgabe behandeln: Sie mindert das steuerliche Ergebnis, nicht das Konto. Wer sie zusätzlich vom Cashflow abzieht, zählt sie doppelt.
Das gesamte Hausgeld abziehen: In den Cashflow gehört nur der nicht umlagefähige Teil; den Rest erstattet der Mieter über die Nebenkosten.
Häufige Fragen
Der Betrag, der nach Kreditrate und laufenden Kosten von den Mieteinnahmen monatlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss. Der Cashflow nach Steuer bezieht die steuerliche Wirkung der Vermietung ein.
Nicht zwangsläufig. Ein Teil der Kreditrate ist Tilgung und damit Vermögensaufbau, kein Aufwand. Entscheidend ist, ob der monatliche Zuschuss dauerhaft tragbar ist, auch bei Leerstand oder steigenden Zinsen.
Nein. Von der Kreditrate sind nur die Zinsen Werbungskosten. Die Tilgung ist Rückzahlung des geliehenen Kapitals und mindert weder die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung noch die Steuerlast, sondern nur den Cashflow.
Weil die AfA als Aufwand abgezogen wird, ohne dass Geld abfließt. Zusammen mit den Zinsen führt sie häufig zu einem steuerlichen Verlust, der das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast mindert.
In der Regel erst mit dem Steuerbescheid im Folgejahr. Auf Antrag kann das Finanzamt einen Freibetrag als Lohnsteuerermäßigung eintragen, sodass die Entlastung bereits monatlich über die Gehaltsabrechnung wirkt.
Wie sich die Steuer in einem konkreten Fall auswirkt, hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab und gehört steuerlich geprüft.
Verwandte Begriffe
Den eigenen Cashflow berechnen
Kaufpreis, Miete und Finanzierung eingeben – partimo trennt Zins und Tilgung, setzt die AfA an und rechnet den Cashflow vor und nach Steuer über die gesamte Laufzeit.
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