Tilgung
Auch: Tilgungssatz, Kredittilgung, Darlehenstilgung
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Kreditrate, der die Restschuld eines Darlehens tatsächlich verringert. Der übrige Teil sind Zinsen – das Entgelt der Bank für die Überlassung des Geldes. Zusammen ergeben Zins und Tilgung die Annuität, also die gleichbleibende Monatsrate.
Beim Annuitätendarlehen – der üblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland – bleibt die Rate über die Zinsbindung konstant. Anfangs besteht sie größtenteils aus Zinsen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch fallen weniger Zinsen an – und weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat. Der Effekt beschleunigt sich mit der Laufzeit.
Formel
Monatsrate (€) = Darlehenssumme × (Zinssatz % + Tilgungssatz %) ÷ 12
Der anfängliche Tilgungssatz bezieht sich auf die ursprüngliche Darlehenssumme und beschreibt nur das erste Jahr. Danach steigt der getilgte Anteil automatisch, ohne dass sich die Rate ändert – deshalb werden aus 2 % Anfangstilgung keine 50 Jahre Laufzeit.
Rechenbeispiel
| Darlehenssumme | 200.000 € |
| Sollzins p. a. | 4,0 % |
| Anfänglicher Tilgungssatz p. a. | 2,0 % |
| Monatsrate (200.000 € × 6,0 % ÷ 12) | 1.000 € |
| davon Zinsen im 1. Monat (200.000 € × 4,0 % ÷ 12) | 667 € |
Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld rund 150.900 € – getilgt sind erst etwa 24,5 %. Von derselben Rate entfallen dann rund 497 € auf die Tilgung statt 333 €. Bliebe der Zins durchgehend bei 4 %, wäre das Darlehen nach rund 27,5 Jahren zurückgezahlt. Ob es so kommt, entscheidet sich bei der Anschlussfinanzierung: Die Zinsbindung endet meist lange vorher.
Warum der Zinssatz die Laufzeit mitbestimmt
Bei gleichem Tilgungssatz läuft ein Darlehen umso länger, je niedriger der Zins ist. Der Grund ist das Verhältnis in der Rate: Bei 6 % (4 % Zins + 2 % Tilgung) wird jeder eingesparte Zins-Euro zu Tilgung – bei einer Rate von nur 4 % (2 % Zins + 2 % Tilgung) ist dieser Spielraum viel kleiner.
| Sollzins | Laufzeit bis zur Volltilgung bei 2 % Anfangstilgung |
|---|---|
| 2,0 % | rund 35 Jahre |
| 3,0 % | rund 31 Jahre |
| 4,0 % | rund 27,5 Jahre |
| 5,0 % | rund 25 Jahre |
Für zehnjährige Zinsbindungen lagen die Bestkonditionen im Sommer 2026 bei knapp unter 4 % effektivem Jahreszins; mit Aufschlägen für Bonität und Beleihungsauslauf liegen echte Angebote häufig darüber (Stand September 2026). In der Niedrigzinsphase bis 2021 bedeuteten 2 % Anfangstilgung deshalb etwas anderes als heute.
Was ein Tilgungssatz bewirkt
| Anfangstilgung | Wirkung bei 4 % Sollzins, 200.000 € Darlehen |
|---|---|
| 1,0 % | Rate 833 €, Volltilgung nach rund 40 Jahren – nach zehn Jahren sind erst rund 12 % getilgt, rund 88 % müssen anschlussfinanziert werden |
| 2,0 % | Rate 1.000 €, Volltilgung nach rund 27,5 Jahren – nach zehn Jahren rund 25 % getilgt |
| 3,0 % + | Rate ab 1.167 €, Volltilgung nach rund 21 Jahren oder schneller – nach zehn Jahren rund 37 % getilgt |
Die Ampel bewertet allein die Restschuld am Ende einer zehnjährigen Zinsbindung: Je weniger getilgt ist, desto stärker wirkt ein Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung. Welcher Satz zu einem Vorhaben passt, hängt daneben vom Cashflow und von den Alternativen für dasselbe Geld ab – ein hoher Tilgungssatz bindet Liquidität.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Annuität: die gleichbleibende Monatsrate aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen.
Sondertilgung: eine zusätzliche Rückzahlung außerhalb der Rate. Viele Verträge erlauben dafür jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme kostenfrei.
Restschuld und Zinsbindung: Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zins gilt. Was danach offen ist, wird über eine Anschlussfinanzierung neu vereinbart – zu dem Zins, der dann gilt.
Häufige Fehler
Tilgung und Zins verwechseln: Bei vermieteten Immobilien ist nur der Zinsanteil als Werbungskosten abziehbar – wer die volle Rate ansetzt, rechnet die Steuerersparnis zu hoch. Den Tilgungssatz für konstant halten: Er beschreibt nur das erste Jahr. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung übersehen: Sie ist der eigentliche Risikopunkt, nicht die Gesamtlaufzeit.
Häufige Fragen
Tilgung ist der Teil der monatlichen Kreditrate, der die Schulden tatsächlich abbaut. Der Rest der Rate sind Zinsen, also das Entgelt der Bank für den Kredit. Beide zusammen ergeben die gleichbleibende Annuität.
Verbreitet sind 2 % bis 3 % anfängliche Tilgung pro Jahr. Bei 4 % Sollzins bedeuten 2 % rund 27,5 Jahre bis zur Volltilgung, 3 % rund 21 Jahre. Ein höherer Satz erhöht die Monatsrate und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Weil der Tilgungssatz auf die ursprüngliche Darlehenssumme bezogen ist und die Rate aus Zins plus Tilgung besteht. Bei niedrigem Zins ist die Rate kleiner, also bleibt auch weniger Spielraum, der im Zeitablauf von Zins auf Tilgung umschichtet. Bei 2 % Anfangstilgung dauert die Volltilgung mit 2 % Zins rund 35 Jahre, mit 5 % Zins rund 25 Jahre.
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