Restschuld
Auch: Restdarlehen, offene Darlehenssumme, Restkapital
Die Restschuld ist der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt ist. In der Immobilienfinanzierung ist vor allem die Restschuld am Ende der Zinsbindung maßgeblich, denn genau dieser Betrag muss zu den dann geltenden – bei Vertragsschluss unbekannten – Konditionen anschlussfinanziert werden.
Die Restschuld ist die stille Hauptzahl jeder Finanzierungsplanung. Die Monatsrate ist sichtbar und wird verhandelt, die Restschuld nicht – dabei entscheidet sie darüber, wie groß das Zinsänderungsrisiko nach dem Ende der Zinsbindung überhaupt ist. Ein niedriger anfänglicher Tilgungssatz senkt die Rate sofort und spürbar; er verschiebt aber einen umso größeren Betrag in eine Zukunft, deren Zinsniveau niemand kennt.
Formel
Bei einem Annuitätendarlehen mit konstanter Rate lässt sich die Restschuld nach n Monaten geschlossen berechnen. Dabei ist A die Monatsrate, i der Monatszins (Sollzins ÷ 12) und q = 1 + i:
Restschuld = Darlehen × q^n − A × (q^n − 1) ÷ i mit q = 1 + Sollzins ÷ 12
Der erste Term schreibt die Schuld mit Zinseszins fort, der zweite zieht den aufgezinsten Wert aller bis dahin gezahlten Raten ab. Gleichwertig – und in der Praxis nachvollziehbarer – ist die monatliche Simulation: Zins auf die aktuelle Restschuld rechnen, ihn von der Rate abziehen, den Rest von der Schuld abziehen, Monat für Monat.
Rechenbeispiel
| Darlehenssumme | 300.000 € |
| Sollzins (gebunden) | 3,80 % |
| Anfänglicher Tilgungssatz | 2,00 % |
| Monatsrate | 1.450 € |
| Gezahlte Raten (10 Jahre) | 120 |
| davon Zinsen | 101.146 € |
| davon Tilgung | 72.854 € |
Von 174.000 € Ratenzahlung über zehn Jahre sind rund 101.100 € Zinsen und nur rund 72.900 € Tilgung – die Restschuld liegt deshalb immer noch bei gut drei Vierteln der ursprünglichen Summe. Gerechnet ist monatlich nachschüssig mit gleichbleibender Rate, Beträge auf volle Euro gerundet.
Wie stark der Tilgungssatz wirkt
Gleicher Kredit, gleicher Zins, gleiche Zinsbindung – nur der anfängliche Tilgungssatz unterscheidet sich. 300.000 € zu 3,80 %, Restschuld nach zehn Jahren:
| Tilgungssatz | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.200 € | 263.573 € | 87,9 % der Summe offen, Volltilgung erst nach rund 41 Jahren |
| 2,0 % | 1.450 € | 227.146 € | 75,7 % offen, Volltilgung nach rund 28 Jahren |
| 3,0 % | 1.700 € | 190.719 € | 63,6 % offen, Volltilgung nach rund 22 Jahren |
250 € mehr Rate im Monat senken die Restschuld nach zehn Jahren um rund 36.400 € – das ist mehr als die zusätzlich gezahlten 30.000 €, weil auf den früher getilgten Teil auch keine Zinsen mehr anfallen. Umgekehrt gilt: Wer die Rate über einen niedrigen Tilgungssatz drückt, kauft sich Cashflow heute mit einem größeren offenen Betrag zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Beleihungsauslauf: setzt die Restschuld ins Verhältnis zum Objektwert. Er sinkt doppelt – durch Tilgung und durch eine mögliche Wertsteigerung – und bestimmt, welchen Zins die Bank bei der Anschlussfinanzierung anbietet.
Vermögenszuwachs: Objektwert minus Restschuld ergibt den Anteil der Immobilie, der wirtschaftlich bereits dem Eigentümer gehört.
Vorfälligkeitsentschädigung: wird auf die Restschuld berechnet, wenn ein Darlehen mitten in der Zinsbindung abgelöst wird – etwa beim Verkauf des Objekts.
Häufige Fehler
Die Restschuld gar nicht ermitteln: Wer nur die Rate vergleicht, sieht den entscheidenden Unterschied zwischen zwei Angeboten nicht. Tilgungsverlauf linear schätzen: Nach der Hälfte der Laufzeit ist deutlich weniger als die Hälfte getilgt, weil am Anfang fast die gesamte Rate in Zinsen fließt. Sondertilgungen einplanen, die nicht vereinbart sind: Sie senken die Restschuld nur, wenn ein Sondertilgungsrecht im Vertrag steht.
Häufige Fragen
Der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. In der Immobilienfinanzierung ist meist die Restschuld am Ende der Zinsbindung gemeint, weil dieser Betrag neu finanziert werden muss.
Monat für Monat den Zins auf die aktuelle Restschuld rechnen, ihn von der Rate abziehen und den verbleibenden Tilgungsanteil von der Schuld abziehen. Bei 300.000 €, 3,80 % Sollzins und 2 % Tilgung bleiben nach 120 Raten 227.146 € offen.
Weil in den ersten Jahren der größte Teil der Rate in Zinsen fließt. Im Beispiel sind von 174.000 € Ratenzahlung nur rund 72.900 € Tilgung – die Restschuld liegt deshalb noch bei gut drei Vierteln der ursprünglichen Summe.
Über einen höheren anfänglichen Tilgungssatz oder über Sondertilgungen. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung senkt die Restschuld im Beispiel nach zehn Jahren um rund 36.400 €, erhöht aber die Monatsrate um 250 €.
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