Beleihungsauslauf
Auch: Auslauf, Beleihungsquote, Loan-to-Value (LTV)
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert einer Immobilie, angegeben in Prozent. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern ein bewusst vorsichtig angesetzter Langfristwert der Bank – deshalb fällt der Beleihungsauslauf regelmäßig höher aus als die Quote, die sich aus dem Kaufpreis ergeben würde.
Über den Beleihungsauslauf misst die Bank ihr Ausfallrisiko: Er sagt, wie viel vom Wert der Sicherheit bereits durch Kredit belegt ist. Je niedriger er ausfällt, desto größer der Puffer im Verwertungsfall – und desto günstiger der Zins. Neben Bonität und Zinsbindung ist er der dritte große Zinshebel.
Formel
Beleihungsauslauf (%) = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis sind drei Größen
Hier entsteht das häufigste Missverständnis – im Spiel sind drei verschiedene Werte. Der Kaufpreis ist ein einzelner Preis aus einer einzelnen Verhandlung: für die Bank ein Indiz, kein Wertmaßstab. Der Verkehrswert ist der zum Stichtag am Markt üblicherweise erzielbare Preis – er bildet die aktuelle Lage ab, also auch eine überhitzte.
Beleihungswert: der Wert, der nach Einschätzung der Bank über die gesamte Kreditlaufzeit dauerhaft erzielbar bleibt – ohne konjunkturelle Ausschläge und ohne spekulative Elemente. Für Pfandbriefbanken regelt das die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV): § 3 verlangt diese vorsichtige Langfristbetrachtung und lässt nicht zu, dass der Beleihungswert den Marktwert übersteigt; im Vergleichswertverfahren (§ 19) und im Sachwertverfahren (§ 16) ist zusätzlich ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vorgeschrieben.
Unmittelbar bindet die BelWertV nur Pfandbriefbanken (§ 1 verweist auf das Pfandbriefgesetz); andere Institute bewerten nach eigenen, ähnlich vorsichtigen Regeln. Genannt werden Abschläge von rund 10 bis 20 Prozent gegenüber dem Verkehrswert – eine allgemeingültige Formel gibt es nicht. Der englische Loan-to-Value misst dagegen gegen den Marktwert; beide Begriffe werden oft synonym benutzt, liefern bei identischer Finanzierung aber verschiedene Zahlen.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis = Verkehrswert | 400.000 € |
| Sicherheitsabschlag der Bank (10 %) | − 40.000 € |
| Beleihungswert | 360.000 € |
| Eigenkapital in den Kaufpreis | 80.000 € |
| Darlehenssumme | 320.000 € |
| LTV auf den Marktwert (320.000 ÷ 400.000) | 80,0 % |
Der Käufer rechnet mit 80 Prozent, die Bank mit 88,9 Prozent – bei derselben Finanzierung. Wer die 80-Prozent-Stufe halten will, darf hier nur 288.000 € aufnehmen und braucht 112.000 € statt 80.000 € Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten erhöhen den Kapitalbedarf zusätzlich, den Beleihungswert aber nicht.
Welcher Beleihungsauslauf ist gut?
| Beleihungsauslauf | Einordnung |
|---|---|
| bis 60 % | Beste Konditionsstufe – dieser Teil ist für die Bank am günstigsten refinanzierbar |
| 60 – 80 % | Marktüblich, geringer Aufschlag gegenüber der 60-%-Stufe |
| 80 – 90 % | Aufschlag wird spürbar, Bonitätsanforderungen steigen |
| über 90 % | Deutlicher Aufschlag, teils Zusatzsicherheiten oder Absage |
Warum ausgerechnet 60 Prozent? Nach § 14 Pfandbriefgesetz dürfen Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts in die Deckungsmasse für Hypothekenpfandbriefe gehen. Bis dorthin refinanziert die Bank besonders günstig, darüber braucht sie teurere Mittel. Die Stufe ist also keine Willkür, sondern spiegelt ihre Refinanzierungskosten.
Die Höhe der Aufschläge veröffentlicht keine amtliche Statistik – die Zahlen stammen aus Marktbeobachtungen und schwanken je Bank erheblich. Als Größenordnung 2026 genannt werden rund 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte für den Sprung von 60 auf 80 Prozent und rund 0,5 bis 0,8 Prozentpunkte für eine Vollfinanzierung. Bei 320.000 € Darlehen und 2 Prozent Anfangstilgung sind 0,8 Prozentpunkte rund 213 € mehr Monatsrate und über zehn Jahre rund 22.200 € mehr Zinsen.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Eigenkapitalquote: dieselbe Sache von der anderen Seite, aber mit anderer Bezugsgröße – Eigenkapital im Verhältnis zur Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten. Beide Quoten addieren sich deshalb nicht auf 100 Prozent.
Restschuld: Der Beleihungsauslauf sinkt mit jeder Tilgungsrate von selbst; die Anschlussfinanzierung startet deshalb meist in einer besseren Stufe. DSCR: misst nicht die Sicherheit, sondern die Tragfähigkeit – ob die Mieten den Kapitaldienst decken. Banken prüfen beides nebeneinander.
Häufige Fehler
Gegen den Kaufpreis rechnen: Wer das Darlehen durch den Kaufpreis teilt, erhält eine zu niedrige Quote und wundert sich später über die Konditionen. Den Beleihungswert für verhandelbar halten: Er ist eine interne Risikogröße der Bank – nur ein anderes Institut kann zu einem anderen Wert kommen.
Häufige Fragen
Das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie in Prozent. Der Beleihungswert ist ein vorsichtig angesetzter Langfristwert der Bank und liegt unter dem Verkehrswert.
Nicht ganz. Der Loan-to-Value setzt das Darlehen international meist ins Verhältnis zum Marktwert, der deutsche Beleihungsauslauf zum niedrigeren Beleihungswert. Bei identischer Finanzierung fällt der Beleihungsauslauf deshalb höher aus.
Weil er den dauerhaft erzielbaren Wert abbilden soll und konjunkturelle Ausschläge ausklammert. Die BelWertV schreibt für Pfandbriefbanken im Vergleichs- und im Sachwertverfahren mindestens 10 Prozent Sicherheitsabschlag vor; in der Praxis sind je nach Institut 10 bis 20 Prozent üblich.
Die erste Stufe liegt üblicherweise bei 60 Prozent, weil Banken nur bis dorthin über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren dürfen; weitere Stufen folgen meist bei 80 und 90 Prozent. Die Aufschläge sind je Bank verschieden.
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