Verkehrswert
Auch: Marktwert
Der Verkehrswert ist der Preis, der sich für eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. § 194 BauGB setzt ihn ausdrücklich mit dem Marktwert gleich; ermittelt wird er nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Der Verkehrswert ist kein Wunschpreis und kein Buchwert, sondern eine Schätzung zu einem Stichtag – eigentlich eine Spanne, die auf einen Punktwert verdichtet wird. Zeitdruck, Verkauf in der Familie oder ein Liebhaberaufschlag bleiben außen vor: Solche Kaufpreise sind real geflossen, als Vergleichsfall zählen sie nicht. Für Kapitalanleger ist er die Bezugsgröße hinter den Vermögenskennzahlen – der Vermögenszuwachs ist Verkehrswert minus Restschuld, jede Annahme zur Wertsteigerung schreibt ihn fort.
Die drei Verfahren der ImmoWertV
Die ImmoWertV in der seit 2022 geltenden Fassung (ImmoWertV 2021) kennt drei normierte Verfahren; die Wahl richtet sich nach Objektart und Datenlage.
| Verfahren | §§ | Typisch für |
|---|---|---|
| Vergleichswert | 24–26 | Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke – wo genug echte Kauffälle vorliegen |
| Ertragswert | 27–34 | Renditeobjekte: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbe – der Wert folgt dem Ertrag |
| Sachwert | 35–39 | Selbst genutzte Häuser ohne Vergleichsfälle – Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung |
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung liegen deshalb oft zwei plausible Werte vor: Eine große Abweichung zwischen Vergleichs- und Ertragswert ist kein Rechenfehler, sondern eine Aussage über den Markt.
Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse
Datengrundlage sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, nach § 192 BauGB selbständige und unabhängige Stellen. Aus der Kaufpreissammlung der notariellen Verträge leiten sie Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren ab. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je m² Grundstücksfläche einer Richtwertzone (§ 196 Abs. 1 BauGB: zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, häufiger zulässig). Er gilt für den Boden, nicht für das Gebäude darauf.
Rechenbeispiel
| Vergleichsfall 1 (Kauffall Nachbarschaft) | 4.200 €/m² |
| Vergleichsfall 2 | 4.500 €/m² |
| Vergleichsfall 3 | 4.050 €/m² |
| Mittelwert | 4.250 €/m² |
| Wohnfläche | 72 m² |
| Vorläufiger Wert (4.250 € × 72) | 306.000 € |
| Abschlag Ausstattung/Zustand (5 %) | − 15.300 € |
Im Gutachten würde gerundet, hier auf etwa 291.000 €. Bewusst verkürzt: In der Praxis werden die Vergleichsfälle erst auf den Stichtag umgerechnet und um Lage, Baujahr, Geschoss und Zuschnitt bereinigt.
Abgrenzung zu verwandten Wertbegriffen
Vier Zahlen zu derselben Immobilie, vier Zwecke – das ist die häufigste Verwechslung. Praktisch am wichtigsten: Die Bank rechnet den Beleihungsauslauf gegen den Beleihungswert, nicht gegen den Kaufpreis.
| Wertbegriff | Zweck und Besonderheit |
|---|---|
| Verkehrswert | Marktwert zum Stichtag nach § 194 BauGB. Grundlage für Kauf, Erbfall, Scheidung, Zwangsversteigerung. |
| Beleihungswert | Wertgrundlage der Bank für die Kreditsicherheit nach § 16 Pfandbriefgesetz und BelWertV – vorsichtig und langfristig angelegt, ohne spekulative Elemente. Liegt regelmäßig darunter. |
| Kaufpreis | Was tatsächlich gezahlt wurde. Kann über oder unter dem Verkehrswert liegen – diese Differenz ist die Frage vor dem Kauf. |
| Grundsteuerwert | Steuerliche Größe nach dem Bewertungsgesetz, seit 2025 Bemessungsgrundlage der Grundsteuer und Nachfolger des Einheitswerts. Kein Marktwert. |
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Honorare sind frei verhandelbar. Für ein gerichtsfestes Vollgutachten eines Standardobjekts nennen Anbieter 2026 überwiegend niedrige vierstellige Beträge, häufig orientiert an rund 0,5 bis 1,5 % des ermittelten Werts; Mehrfamilienhäuser liegen darüber. Kurzgutachten sind günstiger, vor Gericht aber nicht belastbar.
Häufige Fehler
Angebotspreise als Vergleichsfälle nehmen: Inserate zeigen Angebots-, keine Kaufpreise. Den Verkehrswert für die Finanzierung ansetzen: Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert. Ein Gutachten als dauerhaft haltbar sehen: Der Wert gilt für seinen Stichtag – 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien um 8,4 % (Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex).
Häufige Fragen
Der Preis, der sich zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. § 194 BauGB setzt ihn mit dem Marktwert gleich.
Der Verkehrswert bildet den Markt zu einem Stichtag ab. Der Beleihungswert ist die Wertgrundlage der Bank für die Kreditsicherheit nach § 16 Pfandbriefgesetz, bewusst vorsichtig und langfristig angelegt – und liegt deshalb regelmäßig darunter.
Nein. Der Grundsteuerwert ist eine steuerliche Größe nach dem Bewertungsgesetz, die seit 2025 die Grundsteuer bemisst und den Einheitswert ablöst. Er folgt einem eigenen, stark typisierten Verfahren.
Die Honorare sind frei verhandelbar. Für ein gerichtsfestes Vollgutachten eines Standardobjekts werden 2026 überwiegend niedrige vierstellige Beträge genannt, häufig orientiert an rund 0,5 bis 1,5 % des ermittelten Werts.
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