Wertsteigerung

Auch: Wertentwicklung, Wertzuwachs

In jeder Kalkulation ist die Wertsteigerung die empfindlichste Stellschraube: Sie wirkt nicht auf die Miete, sondern exponentiell auf den vollen Verkehrswert. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt das Ergebnis über 20 Jahre um sechsstellige Beträge, ohne dass sich am Objekt etwas ändert.

Formel

Wert nach n Jahren = Kaufpreis × (1 + Wertsteigerung p. a.)^Jahre

Rechenbeispiel

Gerundet auf volle Euro. Der Zuwachs von 65.698 € klingt nach viel – bis man ihn in heutiger Kaufkraft misst: Bei 2,2 % Inflation (Jahresdurchschnitt 2025, Statistisches Bundesamt) sind 365.698 € in zehn Jahren nur noch 294.181 € von heute wert. Real hätte die Immobilie rund 5.800 € verloren.

Nominal ist nicht real

Diesen Unterschied unterschlägt fast jede Beispielrechnung. Die nominale Wertsteigerung ist die Zahl auf dem Preisschild, die reale zieht die Geldentwertung ab:

reale Wertsteigerung = (1 + nominal) ÷ (1 + Inflation) − 1

Bei 2,0 % nominal und 2,2 % Inflation ergibt das −0,2 % real. Nur die reale Rate sagt etwas über Kaufkraft aus – in Verkaufsunterlagen steht die nominale.

Welche Annahme ist realistisch?

Dieselben 300.000 € unter vier Annahmen. Die Spreizung nach 20 Jahren ist der eigentliche Befund:

Zwischen 0 % und 3 % liegen nach 20 Jahren rund 242.000 € – mehr als drei Viertel des Kaufpreises, allein aus einer Annahme. 0 % ist die belastbare Untergrenze: Die Rechnung steht dann auf Miete und Tilgung allein. 1–2 % entspricht etwa dem Inflationsziel der EZB, real also Nullwachstum. Ab 3 % wird eine Sonderphase fortgeschrieben.

Was der deutsche Markt tatsächlich gemacht hat

Zwischen 2010 und 2025 verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bundesweit um rund 82 %, die Verbraucherpreise im selben Zeitraum um 38 % (Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex). Über 15 Jahre sind das rechnerisch etwa 4,1 % nominal und 1,9 % real pro Jahr.

Eine Fortschreibungsgrundlage ist das nicht, denn der Zeitraum enthält Sonderphasen. Nach dem Zinsanstieg fielen die Preise 2023 um 8,4 % gegenüber dem Vorjahr – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Seither steigen sie wieder, aber langsam: Im 1. Quartal 2026 lag der Häuserpreisindex 1,4 % über dem Vorjahresquartal; der vdp-Immobilienpreisindex meldet für das 2. Quartal 2026 bei Wohnimmobilien +1,9 %. Regional geht das weit auseinander – zuletzt legten ländliche Kreise stärker zu als die sieben größten Städte.

Abgrenzung: Annahme und Ertrag

Wertsteigerung ist kein Cashflow. Sie liegt im Objekt und wird erst beim Verkauf zu Geld – bis dahin lässt sich davon keine Rate zahlen; sie erhöht den Vermögenszuwachs, nicht die Miete. Wer den Zeitwert der Zahlungen mitrechnen will, braucht den IRR.

Häufige Fehler

Die Vergangenheit fortschreiben: Der Anstieg bis 2021 fiel mit einer historischen Zinssenkung zusammen; 2023 drehte die Richtung. Nominal und real vermischen: 2 % Wertsteigerung bei 2 % Inflation sind real null. Auf die Gesamtinvestition rechnen: Der Markt bewertet die Immobilie, nicht die gezahlte Grunderwerbsteuer – Kaufnebenkosten sind beim Verkauf verloren. Instandhaltung vergessen: Die Indexwerte gelten für ein durchschnittlich gepflegtes Objekt.

Häufige Fragen

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