IRR (Interner Zinsfuß)
Auch: Internal Rate of Return, interne Zinsfußmethode
Der IRR ist die jährliche Rendite, bei der der Kapitalwert aller abgezinsten Zahlungsströme – Kapitaleinsatz, laufende Cashflows und Verkaufserlös – genau null ergibt. Anders als eine Durchschnittsrendite berücksichtigt er, wann Geld fließt: ein früher Rückfluss zählt mehr als ein später.
Bei einer Immobilie stehen dem Anfangseinsatz (Eigenkapital plus Kaufnebenkosten) die über die Haltedauer verteilten Cashflows und am Ende der Verkaufserlös nach Restschuld gegenüber. Der IRR fasst das in einer Jahresrendite zusammen – vergleichbar mit der Rendite eines Wertpapierdepots. Das macht ihn zur passenden Kennzahl für den Vergleich mit einer Alternativanlage wie einem ETF-Sparplan.
Formel
Kapitalwert (NPV) aller Zahlungsströme, abgezinst mit IRR, = 0
CF₀ ist der Kapitaleinsatz beim Kauf (negativ), CF₁ bis CFₙ₋₁ die laufenden Cashflows der Jahre, CFₙ enthält zusätzlich den Verkaufserlös. Eine direkte Auflösung nach IRR gibt es nicht – der Wert wird iterativ gesucht, wie in Tabellenkalkulationen; partimo rechnet dabei monatsgenau.
Rechenbeispiel
| Kapitaleinsatz Jahr 0 | − 80.000 € |
| Cashflow Jahr 1–9 (jährlich) | + 1.200 € |
| Cashflow + Verkaufserlös Jahr 10 | + 96.000 € |
| Summe der Rückflüsse | 106.800 € |
Zwei einfachere Rechenwege zeigen, was der IRR leistet. Rein arithmetisch ergäbe sich mehr: 26.800 € Gewinn auf 80.000 € Einsatz über zehn Jahre sind 3,35 % pro Jahr – das ignoriert, dass der große Rückfluss erst am Ende kommt. Die CAGR aus Anfangs- und Endwert (zehnte Wurzel aus 106.800 € ÷ 80.000 €) liefert nur 2,93 %, weil sie die laufenden Mieten behandelt, als lägen sie erst am Schluss vor. Der IRR liegt mit 3,11 % dazwischen – als einziger Wert, der jede Zahlung mit ihrem Zeitpunkt verarbeitet.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
CAGR (durchschnittliche jährliche Wachstumsrate): vergleicht nur Anfangs- und Endwert. Bei laufenden Mieteinnahmen unterschätzt sie die Rendite, weil sie Zwischenrückflüsse nicht als früher verfügbar erfasst.
Eigenkapitalrendite: Momentaufnahme eines Jahres – sie sagt, wie sich das Kapital in diesem Jahr verzinst, nicht wie sich das Vorhaben rechnet.
Kapitalwert (NPV): derselbe Rechenweg, andere Unbekannte – beim NPV gibt man den Zinssatz vor und erhält einen Euro-Betrag, beim IRR umgekehrt.
MIRR (modifizierter interner Zinsfuß): rechnet mit einem selbst gewählten Wiederanlagezins statt mit dem IRR und ist auch bei schwankenden Zahlungsreihen eindeutig. Im Beispiel oben ändert er kaum etwas – mit 3 % Wiederanlage 3,10 % statt 3,11 %, weil zwischenzeitlich wenig zurückfließt.
IRR im Vergleich Immobilie und ETF
| Kennzahl | Was sie zeigt |
|---|---|
| IRR | Eine Zahl für die ganze Haltedauer – jeder Zahlungszeitpunkt fließt ein |
| CAGR | Nur Anfangs- und Endwert – blendet Rückflüsse dazwischen aus |
| EK-Rendite (Jahr 1) | Momentaufnahme eines Jahres, kein Blick über die Haltedauer |
Weil sich Immobilie und ETF-Sparplan beide als Reihe von Ein- und Auszahlungen beschreiben lassen, bringt der IRR sie auf eine gemeinsame Basis. Damit der Vergleich trägt, müssen beide Seiten gleich behandelt werden: Steuern, Kosten und Einzahlungszeitpunkte gehören in beide Zahlungsreihen.
Häufige Fehler
Mit der Bruttomietrendite verwechseln: Diese betrachtet nur Miete zu Kaufpreis, ohne Finanzierung, Wertsteigerung oder Verkauf.
Verkaufsannahme zu optimistisch ansetzen: Der IRR reagiert empfindlich auf den Verkaufserlös – bei langen Haltedauern entscheidet die Wertsteigerung das Ergebnis stärker als die Miete.
Mehrere Vorzeichenwechsel übersehen: Wechselt die Zahlungsreihe mehrfach zwischen Plus und Minus, etwa durch eine große Sanierung mitten in der Haltedauer, kann es mehrere gültige IRR-Werte geben. Dann sind Kapitalwert oder MIRR verlässlicher.
Den IRR als sichere Verzinsung lesen: Er ist das Ergebnis der Annahmen. Zwei Objekte mit gleichem IRR können unterschiedlich riskant sein.
Häufige Fragen
Der IRR ist die jährliche Rendite, bei der der Kapitalwert aller Zahlungsströme – Kapitaleinsatz, laufende Cashflows, Verkaufserlös – null wird. Er berücksichtigt, wann das Geld fließt, nicht nur wie viel.
Die CAGR vergleicht nur Anfangs- und Endwert. Der IRR verarbeitet jede Zahlung mit ihrem Zeitpunkt und liegt bei laufenden Mieteinnahmen darüber – das Geld war früher verfügbar.
Die Eigenkapitalrendite ist meist eine Momentaufnahme eines Jahres. Der IRR bezieht die gesamte Haltedauer inklusive Verkauf ein und gewichtet Zahlungen nach ihrem Zeitpunkt.
Weil sich Immobilie und ETF-Sparplan beide als Zahlungsreihe beschreiben lassen, macht der IRR sie auf derselben Grundlage vergleichbar – egal ob einmalig oder in Raten investiert wird.
Zwei. Erstens wird der IRR oft so gelesen, als würden Rückflüsse erneut zum IRR angelegt – ob diese Wiederanlageprämisse der Methode innewohnt, ist fachlich umstritten; der MIRR umgeht sie mit einem eigenen Wiederanlagezins. Zweitens kann eine Zahlungsreihe mit mehreren Vorzeichenwechseln mehrere gültige Lösungen haben.
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