Nettomietrendite
Auch: Nettorendite, Nettomietertrag
Die Nettomietrendite ist das Verhältnis der Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten zur Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), angegeben in Prozent. Sie ist realistischer als die Bruttomietrendite, weil sie die tatsächlichen Kosten des Kaufs und der Bewirtschaftung einbezieht.
Während die Bruttomietrendite nur Kaufpreis und Kaltmiete gegenüberstellt, bezieht die Nettomietrendite zwei entscheidende Faktoren ein: die Kaufnebenkosten im Nenner und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten im Zähler. Sie liegt dadurch immer niedriger – als Faustgröße rund ein Fünftel bis ein Viertel – dafür aber näher an dem, was tatsächlich ankommt. Die Finanzierung bleibt bewusst außen vor: Die Nettomietrendite bewertet das Objekt, nicht den Kredit.
Formel
Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlagefähig sind die Kosten, die der Vermieter nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umlegen darf: vor allem Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage beziehungsweise Instandhaltungskosten, Bankgebühren und ein kalkuliertes Mietausfallwagnis. Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Grundsteuer sind dagegen umlagefähig und mindern die Rendite nicht.
Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (etwa 1,5 bis 2 %) und eine mögliche Maklerprovision (Käuferanteil häufig bis 3,57 % inklusive Umsatzsteuer) – zusammen rund 5 bis 12 % des Kaufpreises.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (hier 10 %) | 30.000 € |
| Gesamtinvestition | 330.000 € |
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Jahr) | − 1.200 € |
| Reinertrag | 10.800 € |
Die Bruttomietrendite hätte hier 4,0 % ergeben (12.000 € ÷ 300.000 €). Der Unterschied von rund 0,7 Prozentpunkten zeigt, wie stark Kaufnebenkosten und laufende Kosten die Rendite drücken – hier um gut ein Sechstel.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Das Marktniveau lässt sich aus der Bruttomietrendite ableiten: Ihr Durchschnitt über die 52 größten deutschen Städte lag im ersten Halbjahr 2026 bei rund 4,2 %, was grob 3,3 bis 3,5 % netto entspricht. In den sieben größten Metropolen liegt sie niedriger.
| Nettomietrendite | Einordnung (Stand 2026) |
|---|---|
| unter 2 % | Niedrig – Ertrag müsste überwiegend aus der Wertsteigerung kommen |
| 2 – 4 % | Marktüblich – typisch für gefragte Städte |
| über 4 % | Solide – Risiko der Lage trotzdem prüfen |
Die 4-Prozent-Schwelle ist kein Zufall: Zehnjährige Finanzierungen lagen Anfang September 2026 je nach Beleihungsauslauf bei etwa 3,7 bis 4,2 % effektiv. Dort verläuft die Grenze, ab der zusätzliches Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebt statt sie zu senken.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Bruttomietrendite: die einfachere, aber optimistischere Kennzahl ohne Nebenkosten.
Cashflow: bezieht zusätzlich die tatsächliche Finanzierung mit Zins und Tilgung sowie die Steuer ein und zeigt, was monatlich konkret übrig bleibt.
Eigenkapitalrendite: bezieht das eingesetzte Eigenkapital statt der Gesamtinvestition als Bezugsgröße ein – dadurch meist deutlich höher durch den Finanzierungshebel.
IRR (interner Zinsfuß): fasst die gesamte Haltedauer inklusive Verkauf in einer Jahresrendite zusammen – die Nettomietrendite beschreibt nur ein Jahr.
Häufige Fehler
Kaufnebenkosten vergessen: Wer nur mit dem Kaufpreis rechnet, kommt automatisch bei der Bruttomietrendite heraus – nicht bei der Nettomietrendite.
Umlagefähige Betriebskosten abziehen: Heizung, Wasser oder Grundsteuer trägt der Mieter über die Nebenkostenabrechnung – wer sie trotzdem abzieht, rechnet die Rendite doppelt klein.
Zins und Tilgung einrechnen: Beides gehört in den Cashflow, nicht in die Nettomietrendite – sonst hätte dasselbe Objekt für jeden Käufer eine andere Objektrendite. Umgekehrt wird die Instandhaltung oft zu niedrig angesetzt: Die im Hausgeld enthaltene Rücklage deckt nur das Gemeinschaftseigentum ab.
Häufige Fragen
Das Verhältnis der Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten zur Gesamtinvestition aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, angegeben in Prozent.
Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Kosten ein und liegt deshalb immer niedriger, aber realistischer – als Faustgröße rund ein Fünftel bis ein Viertel darunter.
Als grobe Orientierung für 2026: unter 2 % ist niedrig, 2 bis 4 % marktüblich in gefragten Städten, ab 4 % solide. Weil zehnjährige Finanzierungen im September 2026 bei rund 3,7 bis 4,2 % effektiv lagen, verläuft dort zugleich die Grenze, ab der Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebt statt sie zu senken.
Vor allem die Verwaltervergütung, die Instandhaltungsrücklage beziehungsweise Instandhaltungskosten, Bankgebühren und ein kalkuliertes Mietausfallwagnis. Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müll oder Grundsteuer trägt dagegen der Mieter.
Nein. Die Nettomietrendite bewertet das Objekt unabhängig von der Finanzierung. Zins und Tilgung fließen erst in Cashflow und Eigenkapitalrendite ein.
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