Bruttomietrendite
Auch: Bruttorendite, Mietrendite, Bruttomietertrag
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Nettokaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie, angegeben in Prozent. Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine vermietete Immobilie pro Jahr an Mieteinnahmen einbringt – noch ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung.
Die Bruttomietrendite ist die schnellste Kennzahl, um Immobilien grob zu vergleichen: Sie braucht nur Kaltmiete und Kaufpreis und lässt sich am Exposé rechnen. Sie überschätzt die tatsächliche Rendite aber, weil Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten fehlen – ergänzt wird sie deshalb um Nettomietrendite und Cashflow nach Steuer.
Formel
Bruttomietrendite (%) = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Jahresnettokaltmiete ist die Monatskaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, mal zwölf. Im Nenner steht ausschließlich der Kaufpreis. Wer stattdessen die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten ansetzt und die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete abzieht, rechnet die Nettomietrendite.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Monatskaltmiete | 1.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (× 12) | 12.000 € |
Die Wohnung bringt also 4,0 % Bruttomietrendite. Anders ausgedrückt: Der Kaufpreis entspricht dem 25-Fachen der Jahreskaltmiete – das ist der Kaufpreisfaktor (300.000 € ÷ 12.000 €).
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Pauschale Schwellen gibt es nicht – die Rendite hängt vor allem von der Lage ab. Zur Einordnung: Im ersten Halbjahr 2026 lag der Durchschnitt über die 52 größten deutschen Städte bei rund 4,2 %, in den sieben größten Metropolen zwischen etwa 3,0 und 4,0 %, in mittelgroßen Städten häufig zwischen 4 und 5,5 %. Als grobe Orientierung:
| Bruttomietrendite | Einordnung (Stand 2026) |
|---|---|
| unter 3 % | Niedrig – teure Top-Lage, meist negativer Cashflow |
| 3 – 5 % | Marktüblich – hier liegen die meisten deutschen Großstädte |
| 5 – 6 % | Solide – gutes Verhältnis aus Preis und Miete |
| über 6 % | Hoch – meist einfache Lagen, Leerstands- und Wertrisiko prüfen |
Eine hohe Bruttomietrendite ist dabei kein Selbstläufer: Sie entsteht rechnerisch durch einen niedrigen Kaufpreis, und der hat meist einen Grund – schwache Nachfrage, Sanierungsstau oder rückläufige Einwohnerzahlen. Umgekehrt ist eine niedrige Rendite kein Ausschlusskriterium, wenn der Ertrag dort stärker aus der Wertsteigerung als aus der Miete kommt.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Nettomietrendite: berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten im Nenner und die nicht umlagefähigen Kosten im Zähler. Sie fällt dadurch immer niedriger aus, ist aber deutlich realistischer.
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): der Kehrwert der Bruttomietrendite. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet: Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite.
Eigenkapitalrendite: misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals und bezieht die Finanzierung ein – durch den Fremdkapitalhebel oft höher, bei Zinsen über der Objektrendite aber auch niedriger als die Mietrendite.
IRR (interner Zinsfuß): fasst die gesamte Haltedauer inklusive Verkauf in einer Jahresrendite zusammen und gewichtet den Zeitpunkt jeder Zahlung. Die Bruttomietrendite ist dagegen eine Momentaufnahme eines Jahres.
Häufige Fehler
Warmmiete statt Kaltmiete: Es zählt die Nettokaltmiete. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten – wer sie mitrechnet, schönt die Rendite um den gesamten Nebenkostenanteil.
Kaufnebenkosten ignorieren: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (zusammen etwa 1,5 bis 2 %) und eine mögliche Maklerprovision (Käuferanteil häufig bis 3,57 % inklusive Umsatzsteuer) erhöhen die tatsächliche Investition um rund 5 bis 12 % des Kaufpreises – die Bruttomietrendite blendet diesen Betrag aus.
Mit einer Wunschmiete rechnen: Maßgeblich ist die tatsächlich erzielbare Dauermiete. Bei laufenden Mietverträgen begrenzen Bestandsschutz und Kappungsgrenze, wie schnell sich eine niedrige Bestandsmiete anheben lässt. Und erst der Cashflow nach Zins, Tilgung und Steuer zeigt, ob die Immobilie monatlich trägt.
Häufige Fragen
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis in Prozent. Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises pro Jahr an Mieteinnahmen zurückfließen – ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung.
Jahresnettokaltmiete durch Kaufpreis teilen und mit 100 multiplizieren. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete ÷ 300.000 € Kaufpreis × 100 = 4,0 %.
Im ersten Halbjahr 2026 lag der Durchschnitt der 52 größten deutschen Städte bei rund 4,2 %, in den sieben größten Metropolen bei etwa 3,0 bis 4,0 %. Als Orientierung: unter 3 % niedrig, 3 bis 5 % marktüblich, ab 5 % solide. Über 6 % stehen meist für einfache Lagen mit höherem Risiko.
Mit der Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung. Diese Vorauszahlungen sind durchlaufende Posten und gehören dem Mieter, nicht dem Vermieter.
Beide beschreiben dasselbe Verhältnis, nur andersherum: Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite. 4,0 % entsprechen einem Faktor von 25, der Kaufpreis also 25 Jahreskaltmieten.
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