Kaufpreisfaktor
Auch: Vervielfältiger, Mietmultiplikator, Maklerfaktor, Rohertragsfaktor
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – und damit einer Bruttomietrendite von 4,0 %.
Der Kaufpreisfaktor kommt ohne Prozentrechnung aus: Er lässt sich als grobe Anzahl von Jahren lesen, die die Miete braucht, um den Kaufpreis einzuspielen – ohne Kosten, ohne Finanzierung, ohne Steuer. Genau deshalb ist er ein Marktvergleichsmaß und keine Wertermittlung.
Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = 100 ÷ Bruttomietrendite (%)
Faktor und Bruttomietrendite sind dieselbe Aussage in zwei Einheiten: Faktor 20 entspricht 5,0 %, Faktor 25 entspricht 4,0 %, Faktor 33 entspricht 3,0 %.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Monatskaltmiete | 1.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (× 12) | 12.000 € |
Gegenprobe: 12.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 4,0 % Bruttomietrendite, und 100 ÷ 4,0 = 25.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Die alte Faustregel „höchstens das 20-Fache“ entspricht 5,0 % Bruttomietrendite und stammt aus einer Zeit deutlich niedrigerer Kaufpreise; in Großstädten wird sie kaum noch erreicht. Belastbarer sind die tatsächlichen Marktrenditen: In den 52 größten deutschen Städten lag die durchschnittliche Bruttomietrendite im ersten Halbjahr 2026 bei 4,17 % (Mietrenditeatlas von Baufi24, Stand 18.08.2026) – Faktor rund 24. Die Spanne reicht von 3,00 % in Hamburg (Faktor 33) bis 5,77 % in Chemnitz (Faktor 17).
| Faktor | Einordnung (entspricht Bruttomietrendite) |
|---|---|
| unter 20 | Günstig, über 5,0 % – Mittelstädte und einfache Lagen, Risiko prüfen |
| 20 – 25 | Solide, 4,0 bis 5,0 % – B-Städte und gute Mittelstädte |
| 25 – 30 | Ambitioniert, 3,3 bis 4,0 % – gefragte Groß- und Universitätsstädte |
| über 30 | Teuer, unter 3,3 % – Top-Lagen der Metropolen |
Ein hoher Faktor ist keine Übervorteilung, sondern eine Marktaussage: Käufer zahlen dort mehr Jahresmieten, wo sie geringeres Leerstandsrisiko oder Wertsteigerung erwarten. Ein niedriger Faktor geht meist mit schwächerer Nachfrage einher.
Der Faktor bewegt sich außerdem, ohne dass sich am Objekt etwas ändert, weil Preise und Mieten unabhängig voneinander schwanken. Die Wohnimmobilienpreise stiegen im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,4 % (Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex); bei Eigentumswohnungen waren es in den sieben größten Metropolen nur 0,3 %, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen 3,6 %. Weil die Mieten zuletzt stärker zulegten als die Preise, sind die Faktoren leicht gesunken.
Kaufpreisfaktor und Ertragswertverfahren
Die amtliche Wertermittlung kennt einen verwandten Multiplikator, der anders gebildet wird. Das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kapitalisiert nicht den Rohertrag, sondern den Reinertrag, also die Miete nach Bewirtschaftungskosten (§ 31 ImmoWertV). Der Barwertfaktor (§ 34 ImmoWertV) ergibt sich dabei aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz, den die örtlichen Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen ableiten (§ 21 ImmoWertV).
Bei 50 Jahren Restnutzungsdauer und 3,0 % Liegenschaftszins beträgt dieser Barwertfaktor rund 25,7. Die Ähnlichkeit zu einem Kaufpreisfaktor von 25 täuscht: Der Barwertfaktor wird auf einen kleineren Betrag angewendet und um den Bodenwert ergänzt. Der Kaufpreisfaktor beschreibt, was der Markt zahlt – der Barwertfaktor, was ein Ertragsstrom rechnerisch wert ist.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Bruttomietrendite: derselbe Sachverhalt als Prozentwert. Faktor = 100 ÷ Rendite und umgekehrt.
Nettomietrendite: berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Kosten – ein daraus gebildeter Faktor fällt deutlich höher aus.
Objektrendite / Cap Rate: teilt den Reinertrag durch den Kaufpreis; ihr Kehrwert ist ein Reinertragsfaktor, nicht die Zahl der Jahreskaltmieten.
Kaufpreis pro Quadratmeter: vergleicht mit dem örtlichen Preisniveau statt mit dem Ertrag – beide Kennzahlen widersprechen sich häufig.
Häufige Fehler
Warmmiete statt Kaltmiete: Nebenkosten gehören nicht in die Bezugsgröße, sonst fällt der Faktor zu niedrig aus. Kaufnebenkosten ignorieren: Der Faktor rechnet mit dem reinen Kaufpreis; die tatsächliche Investition liegt je nach Bundesland 10 bis 15 % darüber. Mit einer Wunschmiete rechnen: Maßgeblich ist die aktuell erzielbare Kaltmiete. Den Faktor als Wertermittlung nehmen: Er sagt nichts über Zustand, Restnutzungsdauer oder Rücklagen.
Häufige Fragen
Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete.
Sie sind Kehrwerte voneinander: Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite in Prozent. Faktor 20 entspricht 5,0 %, Faktor 25 entspricht 4,0 %, Faktor 33 entspricht 3,0 %.
Sie entspricht 5,0 % Bruttomietrendite und wird in Großstädten kaum noch erreicht. In den 52 größten deutschen Städten lag die Bruttomietrendite im ersten Halbjahr 2026 im Mittel bei 4,17 % – Faktor rund 24.
Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV entsteht aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz und wird auf den Reinertrag angewendet. Der Kaufpreisfaktor bezieht sich auf die Kaltmiete vor Kosten.
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