Objektrendite / Cap Rate
Auch: Kapitalisierungszinssatz, capitalization rate, Reinertragsrendite
Die Objektrendite – international Cap Rate – setzt den Jahresreinertrag einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Kaufpreis oder Verkehrswert, angegeben in Prozent. Sie bewertet das Objekt ohne Finanzierung und lässt sich umgekehrt lesen: Aus einem bekannten Reinertrag und einer marktüblichen Cap Rate ergibt sich der Wert.
Der Zähler ist der Reinertrag (englisch Net Operating Income, NOI): die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, aber vor Zinsen, Tilgung und Steuer. Der Nenner ist der Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten. Damit misst die Cap Rate ausschließlich die Ertragskraft des Objekts – zwei Käufer mit völlig verschiedener Finanzierung kommen bei demselben Haus auf denselben Wert.
Formel
Cap Rate (%) = Jahresreinertrag ÷ Kaufpreis × 100 | Wert = Jahresreinertrag ÷ Cap Rate
Beide Schreibweisen sind dieselbe Gleichung. Die zweite erklärt, warum die Cap Rate in der Bewertung so verbreitet ist: Wer den Reinertrag kennt und weiß, zu welcher Rendite vergleichbare Objekte gehandelt werden, leitet daraus unmittelbar einen Wert ab.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 840.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) | 42.000 € |
| Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (20 %) | − 8.400 € |
| Jahresreinertrag (NOI) | 33.600 € |
Vom Ertrag zum Wert
Dreht man die Formel um, zeigt sich, wie stark die angesetzte Cap Rate den Wert bestimmt. Derselbe Reinertrag von 33.600 € ergibt:
| Cap Rate | Abgeleiteter Wert (33.600 € ÷ Cap Rate) |
|---|---|
| 3,5 % | 960.000 € – teurer Markt, niedrige Rendite |
| 4,0 % | 840.000 € – der Kaufpreis des Beispiels |
| 5,0 % | 672.000 € – höhere Rendite, niedrigerer Preis |
Daraus folgt die wichtigste Leseregel: Eine niedrige Cap Rate bedeutet teuer. Sie ist kein Qualitätsurteil – sie zeigt, dass Käufer für denselben Ertrag mehr bezahlen, typischerweise weil sie geringeres Leerstandsrisiko oder mehr Wertsteigerung erwarten. Umgekehrt steht eine hohe Cap Rate für einen billigen Einstiegspreis und meist für höheres Risiko.
Was ist eine typische Cap Rate?
Für deutsche Wohnimmobilien lässt sich die Größenordnung ableiten: In den 52 größten Städten lag die durchschnittliche Bruttomietrendite im ersten Halbjahr 2026 bei 4,17 % (Mietrenditeatlas von Baufi24, Stand 18.08.2026), am niedrigsten in Hamburg mit 3,00 %, am höchsten in Chemnitz mit 5,77 %. Abzüglich rund eines Fünftels für nicht umlagefähige Kosten entspricht das Cap Rates von etwa 3,3 % im Mittel, 2,4 % in Hamburg und 4,6 % in Chemnitz. Für Wohnobjekte in den sieben größten Städten meldete CBRE im 1. Quartal 2026 eine Spitzenrendite von 3,4 % – bezogen auf Spitzenobjekte und auf den Bruttokaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten.
| Cap Rate | Einordnung (Wohnimmobilien, 2026) |
|---|---|
| unter 3 % | Teuer – Top-Lagen der größten Städte |
| 3 – 4 % | Durchschnitt gefragter Großstädte |
| 4 – 5 % | Solide – B-Städte und Mittelstädte |
| über 5 % | Hoch – einfache Lagen, Leerstandsrisiko prüfen |
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Die Zahlen unten beschreiben dasselbe Beispielobjekt – sie unterscheiden sich nur in Zähler und Nenner:
Bruttomietrendite: 5,00 %. Rohertrag statt Reinertrag im Zähler (42.000 € ÷ 840.000 €). Sie ist immer höher als die Cap Rate, weil die Bewirtschaftungskosten fehlen.
Nettomietrendite: 3,64 %. Gleicher Zähler, aber Kaufnebenkosten im Nenner (33.600 € ÷ 924.000 € bei 10 % Nebenkosten) – für private Käufer die aussagekräftigere Zahl. Der institutionelle Begriff dafür ist die Nettoanfangsrendite, die ebenfalls den Bruttokaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten ansetzt.
Kaufpreisfaktor: 20. Der Kehrwert der Bruttomietrendite (100 ÷ 5,00), bezogen auf den Rohertrag. Der Kehrwert der Cap Rate wäre 25 – ein Reinertragsfaktor, keine Jahresmieten.
Gesamtkapitalrendite: derselbe Zähler, aber die gesamte Investition inklusive Nebenkosten und Renovierung im Nenner. Sie beantwortet die Kapitalfrage, die Cap Rate die Wertfrage.
Häufige Fehler
Zins, Tilgung oder Abschreibung im Reinertrag: Die Cap Rate ist bewusst finanzierungs- und steuerfrei. Warmmiete im Zähler: Es zählt die Nettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten. Cap Rate und Bruttomietrendite verwechseln: Im Beispiel liegt ein voller Prozentpunkt dazwischen. Aus einem einzigen Inserat einen Marktwert ableiten: Eine belastbare Cap Rate stammt aus mehreren tatsächlich bezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte.
Häufige Fragen
Der Jahresreinertrag einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis oder Verkehrswert, in Prozent. Sie bewertet das Objekt ohne Finanzierung und ohne Steuer.
Wert = Jahresreinertrag ÷ Cap Rate. Beispiel: 33.600 € Reinertrag ÷ 4,0 % = 840.000 €. Bei 3,5 % wären es 960.000 €, bei 5,0 % nur 672.000 €.
Nein, sie bedeutet zunächst nur, dass das Objekt teuer ist. Käufer akzeptieren niedrige Cap Rates dort, wo sie geringes Leerstandsrisiko oder Wertsteigerung erwarten – Ertrag und Risiko hängen zusammen.
Beide teilen den Reinertrag durch einen Preis. Die Cap Rate nutzt den reinen Kaufpreis, die Nettomietrendite den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – sie fällt deshalb niedriger aus.
Verwandte Begriffe
Objektrendite automatisch berechnen
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