NOI / Reinertrag
Auch: Net Operating Income, Nettobetriebsergebnis, Jahresreinertrag
Der NOI (Net Operating Income) ist der Jahresertrag einer Immobilie aus der Vermietung abzüglich aller Bewirtschaftungskosten – vor Finanzierung, Abschreibung und Steuer. Im deutschen Wertermittlungsrecht heißt diese Größe Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV).
Der NOI beantwortet genau eine Frage: Was wirft das Objekt ab, unabhängig davon, wer es wie finanziert hat? Er ist damit finanzierungsneutral – zwei Käufer mit unterschiedlichem Eigenkapital kommen beim selben Objekt auf denselben NOI, aber auf sehr unterschiedliche Cashflows. Das macht ihn zur Vergleichsgröße zwischen Objekten und zur Basis für Objektrendite und DSCR.
Formel
NOI = Jahresrohertrag − (Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfallwagnis + nicht umlagefähige Betriebskosten)
Der Rohertrag sind nach § 31 Abs. 2 ImmoWertV die marktüblich erzielbaren Erträge – in der Regel die Jahreskaltmiete. Die Bewirtschaftungskosten zählt § 32 Abs. 1 ImmoWertV auf: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die nicht durch Umlagen gedeckt sind.
Rechenbeispiel
| Jahreskaltmiete (Rohertrag) | 14.400 € |
| − Verwaltungskosten | 439 € |
| − Instandhaltung (75 m² × 14,40 €) | 1.080 € |
| − Mietausfallwagnis (2 % vom Rohertrag) | 288 € |
| Bewirtschaftungskosten gesamt | 1.807 € |
Die Kostenansätze stammen aus Anlage 3 ImmoWertV, gültig ab 1. Januar 2026: 439 € Verwaltung je Eigentumswohnung, 14,40 € Instandhaltung je m² Wohnfläche und 2 % des Rohertrags als Mietausfallwagnis. Bei 330.000 € Gesamtinvestition ergibt das eine Objektrendite von 3,8 % (12.593 € ÷ 330.000 €).
Was ist ein guter Wert?
Der NOI ist ein Eurobetrag und erst im Verhältnis aussagekräftig. Vergleichbar ist die NOI-Marge – der Anteil des NOI am Rohertrag. Die Spanne unten folgt aus den Modellansätzen der Anlage 3 ImmoWertV für Wohnnutzung.
| NOI ÷ Rohertrag | Einordnung |
|---|---|
| über 85 % | Geringe Bewirtschaftungslast – typisch bei größerer Fläche und marktüblicher Miete |
| 75 – 85 % | Übliche Bandbreite bei vermieteten Eigentumswohnungen |
| unter 75 % | Hoher Fixkostenanteil – bei kleinen Wohnungen mit niedriger Miete rechnerisch normal, sonst ein Prüfpunkt |
Reinertrag nach ImmoWertV und angelsächsischer NOI
Beide Größen stehen an derselben Stelle der Rechnung, sind aber nicht deckungsgleich. Vier Unterschiede sind praktisch relevant:
Ertragsbegriff: Die ImmoWertV setzt den marktüblich erzielbaren Rohertrag an; die vereinbarte Miete zählt nur, soweit sie marktkonform ist. Der NOI wird dagegen meist aus den vertraglich vereinnahmten Mieten abzüglich eines Leerstandsansatzes gebildet.
Instandhaltung: § 32 ImmoWertV rechnet Instandhaltungskosten im langjährigen Mittel voll gegen. In der angelsächsischen Praxis werden werterhöhende oder nutzungsdauerverlängernde Maßnahmen häufig als CapEx getrennt geführt und nicht vom NOI abgezogen. Zwei Zahlen, die beide „NOI“ heißen, können deshalb unterschiedlich hoch sein.
Mietausfall: Anlage 3 ImmoWertV gibt einen festen Modellansatz vor (2 % bei Wohnen, 4 % bei Gewerbe). Der NOI arbeitet mit einer objektindividuell geschätzten Leerstands- und Ausfallquote.
Weiterverarbeitung: Der Reinertrag ist ein Zwischenschritt im Ertragswertverfahren – von ihm wird der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen, bevor der Rest kapitalisiert wird (§ 28 ImmoWertV). Der NOI wird dagegen direkt durch die Cap Rate geteilt.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Cashflow: zieht zusätzlich Zins und Tilgung ab und rechnet die Steuerwirkung mit – der NOI ist finanzierungsneutral, der Cashflow nicht.
Objektrendite / Cap Rate: NOI geteilt durch Kaufpreis bzw. Gesamtinvestition – die Rendite des Objekts ohne Hebel.
DSCR: NOI geteilt durch den jährlichen Kapitaldienst. Zeigt, wie oft der Objektertrag die Rate deckt.
Nettomietrendite: inhaltlich nah, aber loser definiert – sie zieht meist nur die nicht umlagefähigen Kosten ab, nicht zwingend ein Mietausfallwagnis.
Häufige Fehler
Zins und Tilgung abziehen: Damit entsteht kein NOI, sondern ein Cashflow. Wer so rechnet, kann zwei Objekte nicht mehr vergleichen, weil der Wert an der eigenen Finanzierung hängt. AfA abziehen: Die Abschreibung ist eine steuerliche Größe ohne Zahlungsstrom und gehört nicht in den NOI. Umlagen als Ertrag zählen: Betriebskostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten – wer sie im Rohertrag mitzählt, muss die umlagefähigen Kosten gegenrechnen. Instandhaltung weglassen: Sie fällt selten jährlich an, ist über die Haltedauer aber sicher.
Häufige Fragen
Der NOI ist der Jahresertrag aus der Vermietung abzüglich aller Bewirtschaftungskosten – vor Finanzierung, Abschreibung und Steuer. Er zeigt, was das Objekt selbst abwirft, unabhängig von der Finanzierung.
Fast. Der Reinertrag nach § 31 Abs. 1 ImmoWertV ist Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten und damit dieselbe Idee. Er setzt aber die marktüblich erzielbare Miete an und rechnet Instandhaltung immer voll gegen, während der angelsächsische NOI von der Ist-Miete ausgeht und größere Maßnahmen oft als CapEx getrennt führt.
Zinsen, Tilgung, AfA, die Einkommensteuer des Eigentümers und einmalige Investitionen, die den Zustand des Objekts dauerhaft verbessern. Ebenfalls nicht hinein gehören umlagefähige Betriebskosten, wenn ihre Vorauszahlungen nicht im Rohertrag stehen.
Die Cap Rate ist der NOI geteilt durch den Kaufpreis. Umgekehrt ergibt der NOI geteilt durch eine marktübliche Cap Rate einen groben Wertansatz für das Objekt.
Verwandte Begriffe
NOI und Cashflow automatisch berechnen
Kaufpreis, Miete und Bewirtschaftungskosten eingeben – partimo ermittelt Reinertrag, Objektrendite und den Cashflow über die gesamte Haltedauer.
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