DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad)

Auch: Debt Service Coverage Ratio, Kapitaldienstdeckungsgrad

Der DSCR beantwortet eine einzige Frage: Reicht das, was die Immobilie nach Bewirtschaftungskosten abwirft, um Zins und Tilgung zu bezahlen? Er ist damit eine Tragfähigkeitskennzahl – anders als der Beleihungsauslauf, der die Sicherheit misst. In der gewerblichen Finanzierung und im angelsächsischen Raum ist er Standard; privat spielt er in Deutschland eine kleinere Rolle (siehe unten).

Formel

DSCR = Jahresreinertrag ÷ (Jahreszins + Jahrestilgung)

Beide Größen sind Werte vor Steuer und vor Abschreibung. Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Instandhaltung, kalkuliertes Mietausfallwagnis –, aber ohne Zins und Tilgung. Der Kapitaldienst ist die Summe der zwölf Annuitätsraten eines Jahres.

Rechenbeispiel

Die Wohnung deckt aus eigener Kraft nur 76 Prozent ihres Kapitaldienstes; die Lücke von rund 307 € im Monat kommt aus dem laufenden Einkommen – vor jeder Steuerwirkung. Das ist kein Ausreißer, sondern der Normalfall: Bei den Kaufpreisniveaus der letzten Jahre liegt der DSCR privat vermieteter Wohnungen mit 2 Prozent Anfangstilgung regelmäßig unter 1,0. Der Grund steckt in der Tilgung – sie ist Vermögensbildung, zählt im DSCR aber voll als Belastung:

In diesem Beispiel reicht der Reinertrag exakt für den Zins plus rund 0,6 Prozent Anfangstilgung. Wer den DSCR als alleinigen Maßstab nimmt, bewertet eine schnelle Entschuldung deshalb systematisch als Schwäche.

Welcher DSCR wird verlangt?

Die Angaben zu Mindestanforderungen gehen auseinander: Für gewerbliche Finanzierungen werden meist 1,1 bis 1,3 genannt, teils auch 1,2 bis 1,4 (Stand 2026). Eine amtliche oder branchenweit einheitliche Vorgabe gibt es nicht – jede Bank legt ihre Schwelle abhängig von Objektart, Mietvertragsstruktur und Laufzeit selbst fest.

In Deutschland zählt die Haushaltsrechnung, nicht der DSCR

Bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen prüfen deutsche Banken nicht primär, ob sich das Objekt selbst trägt, sondern ob der Kreditnehmer den Kapitaldienst tragen kann. Grundlage ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung des Haushalts (Kapitaldienstfähigkeit), in die die Mieteinnahmen nur als eine Position unter mehreren eingehen – häufig mit einem Sicherheitsabschlag und ohne die umlagefähigen Nebenkosten.

Das ist auch gesetzlich vorgezeichnet: § 505a BGB verpflichtet den Darlehensgeber zur Kreditwürdigkeitsprüfung, und § 505b Absatz 2 BGB verlangt für Immobiliar-Verbraucherdarlehen ausdrücklich eine Prüfung anhand von Einkommen, Ausgaben und sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigen wird. Ein DSCR unter 1,0 ist deshalb im privaten Bereich kein Ausschlusskriterium – entscheidend ist, ob der Haushalt die Differenz dauerhaft trägt.

Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen

Cashflow: ein Betrag in Euro nach Steuer, der DSCR eine Quote vor Steuer. Beide können in verschiedene Richtungen zeigen: Ein Objekt mit DSCR 0,9 kann nach Steuererstattung einen positiven Cashflow haben, wenn Zinsen und Abschreibung die Steuerlast senken.

Zinsdeckungsgrad (ICR): dieselbe Rechnung ohne Tilgung, im Beispiel 1,15 statt 0,76. Er misst, ob die Zinsen gedeckt sind, und ist deshalb unabhängig von der gewählten Tilgungshöhe.

NOI: der Zähler des DSCR. Wer den NOI falsch abgrenzt – etwa umlagefähige Nebenkosten mitzählt –, verfälscht den DSCR im selben Maß.

Häufige Fehler

Warmmiete statt Reinertrag ansetzen: Umlagefähige Nebenkosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht in den Zähler. Steuererstattung einrechnen: Der DSCR ist eine Vor-Steuer-Kennzahl; wer die Erstattung addiert, rechnet eine andere Kennzahl. Sondertilgungen im Kapitaldienst vergessen: Auch sie sind ein Mittelabfluss und drücken den DSCR im Jahr ihrer Zahlung.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe