Annuität

Auch: Annuitätenrate, Kreditrate, Darlehensrate

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der privaten Immobilienfinanzierung in Deutschland. Sein Vorteil ist die Planbarkeit: Solange die Zinsbindung läuft, ändert sich die Belastung nicht – anders als beim Ratendarlehen mit sinkender Rate oder beim endfälligen Darlehen, bei dem die volle Summe erst am Ende fällig wird. Der Preis dafür ist, dass am Anfang nur wenig getilgt wird.

Formel

Monatsrate (€) = Darlehenssumme × (Sollzins % + anfänglicher Tilgungssatz %) ÷ 12

Diese Fassung ist die in der Praxis übliche: Banken vereinbaren nicht die Rate, sondern den anfänglichen Tilgungssatz – also den Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Aus Sollzins und Tilgungssatz ergibt sich die Rate.

Finanzmathematische Fassung

Steht statt des Tilgungssatzes eine feste Laufzeit fest (Volltilgerdarlehen), wird die Annuität über den Annuitätenfaktor berechnet. Dabei ist i der Zinssatz je Periode (Monatszins = Sollzins ÷ 12), n die Zahl der Perioden und q = 1 + i:

A = Darlehen × (q^n × (q − 1)) ÷ (q^n − 1) mit q = 1 + Monatszins

Rechenbeispiel

In der ersten Rate stecken 950 € Zinsen (300.000 € × 3,80 % ÷ 12) und 500 € Tilgung (1.450 € − 950 €). Der Sollzins von 3,80 % entspricht dem Niveau, auf dem sich Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung 2026 bewegten (Bundesbank-Zinsstatistik: rund 3,7 % im Neugeschäft; Angebote je nach Beleihungsauslauf und Bonität etwa 3,5 bis 4,5 %).

Wie sich Zins und Tilgung verschieben

Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, fallen im Folgemonat weniger Zinsen an – und da die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil um genau diesen Betrag. Der Effekt beschleunigt sich, je länger das Darlehen läuft:

Erst nach rund zehn Jahren übersteigt der Tilgungsanteil den Zinsanteil. Vollständig zurückgezahlt wäre dieses Darlehen – gleichbleibender Zins unterstellt – nach 337 Monaten, also gut 28 Jahren; die Zinssumme läge dann bei rund 188.300 €.

Abgrenzung zu anderen Darlehensformen

Ratendarlehen: Hier ist nicht die Rate konstant, sondern der Tilgungsbetrag. Weil die Zinsen mit sinkender Restschuld fallen, sinkt auch die Rate. Im Beispiel oben – 300.000 € über 20 Jahre – wären das 2.200 € in der ersten und rund 1.254 € in der letzten Rate. Die Zinssumme ist niedriger als beim Annuitätendarlehen, die Anfangsbelastung dafür deutlich höher.

Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt (im Beispiel 950 € monatlich), die volle Darlehenssumme wird am Ende in einem Betrag fällig. Es gibt keine Tilgung, die Zinslast bleibt deshalb dauerhaft maximal – üblich vor allem in Verbindung mit einem Tilgungsersatz wie einer Lebensversicherung.

Volltilgerdarlehen: ein Annuitätendarlehen, dessen Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung reicht. Es gibt am Ende keine Restschuld und damit kein Zinsänderungsrisiko, die Rate liegt dafür höher.

Häufige Fehler

Tilgungssatz mit Tilgungsanteil verwechseln: Der vereinbarte Satz von 2 % gilt nur für das erste Jahr. Danach steigt die tatsächliche Tilgung automatisch, ohne dass sich die Rate ändert. Die Annuität für die Steuer aufteilen vergessen: Bei vermieteten Objekten ist nur der Zinsanteil als Werbungskosten abziehbar, der Tilgungsanteil nicht. Wer die volle Rate ansetzt, rechnet die Steuerwirkung deutlich zu hoch. Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Annuität entsteht meist über einen niedrigen Tilgungssatz – und lässt am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld übrig.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe