Sondertilgung

Auch: Sondertilgungsrecht, außerplanmäßige Tilgung

Einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungen gibt es nicht – das Recht muss im Darlehensvertrag vereinbart sein. Marktüblich ist ein Recht auf bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, das viele Banken ohne Zinsaufschlag anbieten; weitergehende Rechte werden in der Regel über einen Aufschlag auf den Sollzins bepreist. Ohne vereinbartes Recht ist eine vorzeitige Teilrückzahlung auf die Zustimmung der Bank angewiesen, die dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.

Formel

Die Wirkung ist rechnerisch schlicht: Der Betrag verzinst sich nicht mehr. Für das erste Folgejahr gilt exakt:

Zinsersparnis im Jahr (€) = Sondertilgungsbetrag × Sollzinssatz %

Weil die Annuität gleich bleibt, wirkt der Effekt kumulativ: Die gesparten Zinsen erhöhen den Tilgungsanteil der folgenden Raten. Die Gesamtersparnis liegt deshalb deutlich über der Summe der jährlichen Einzeleffekte.

Rechenbeispiel

Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt von 227.146 € auf 167.485 € – also um 59.661 €, obwohl nur 50.000 € eingezahlt wurden. Die Differenz von 9.661 € ist genau die gesparte Zinssumme. Über die gesamte Laufzeit – gleichbleibender Zins unterstellt – wäre das Darlehen nach 19,0 statt 28,1 Jahren zurückgezahlt und die Zinssumme fiele von rund 188.300 € auf rund 122.300 €; dafür wären insgesamt rund 91.700 € an Sondertilgungen aufzubringen. Gerechnet ist monatlich nachschüssig mit gleichbleibender Rate, die Sondertilgung jeweils am Jahresende, Beträge auf volle Euro gerundet. Die 5-%-Grenze läge hier bei 15.000 € pro Jahr.

Welches Sondertilgungsrecht ist üblich?

Ein vereinbartes Recht kostet nichts, solange es ungenutzt bleibt. Ein Zinsaufschlag für ein erweitertes Recht läuft dagegen in jeder Rate mit – auf die gesamte Darlehenssumme, während die Mehrersparnis nur oberhalb der 5 % entsteht.

Sondertilgen oder anlegen?

Eine Sondertilgung ist wirtschaftlich eine Geldanlage zum eigenen Sollzins – ohne Kursrisiko und ohne Gebühren. Vergleichsmaßstab ist deshalb der Sollzins des Darlehens: Wer 3,80 % spart, müsste anderswo mehr als 3,80 % sicher erwirtschaften, damit sich das Anlegen stattdessen rechnet.

Gegen die reine Rechnung stehen zwei Argumente, die keine Rendite sind: Eine Sondertilgung senkt die Restschuld zum Bindungsende und damit das Zinsänderungsrisiko – und sie ist, anders als eine Geldanlage, nicht mehr verfügbar.

Abgrenzung zu verwandten Begriffen

Tilgung: der planmäßige Tilgungsanteil der Rate. Die Sondertilgung kommt zusätzlich obendrauf und ändert die Rate nicht.

Tilgungssatzwechsel: ändert den Tilgungssatz und damit die Rate dauerhaft, während eine Sondertilgung eine einmalige Zahlung bleibt.

Tilgungszuschuss: ein Erlass auf einen Förderkredit, etwa der KfW. Er wirkt auf die Restschuld wie eine Sondertilgung, ist aber kein eigenes Geld.

Häufige Fehler

Sondertilgung als geschenkte Rendite verbuchen: Sie ist eingesetztes Kapital. Wer die Rendite einer Immobilie berechnet, muss geleistete Sondertilgungen auf der Einzahlungsseite mitzählen – sonst fällt das Ergebnis um genau diese Summe zu gut aus. Auf ein Recht bauen, das nicht im Vertrag steht: Ohne Vereinbarung besteht kein Anspruch auf eine vorzeitige Teilrückzahlung.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe