Zinsbindung
Auch: Zinsbindungsfrist, Sollzinsbindung, Zinsfestschreibung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzinssatz eines Darlehens vertraglich fest vereinbart ist. Sie ist nicht die Laufzeit des Kredits: Läuft die Bindung aus, bevor das Darlehen zurückgezahlt ist, muss die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Konditionen anschlussfinanziert werden.
Zinsbindung und Laufzeit werden häufig verwechselt, sind aber zwei verschiedene Dinge: Ein Darlehen über 300.000 € mit 2 % anfänglicher Tilgung ist erst nach rund 28 Jahren zurückgezahlt, die Zinsbindung beträgt aber typischerweise 10 oder 15 Jahre. Dazwischen liegt das Zinsänderungsrisiko – die Rate nach dem Bindungsende steht bei Vertragsschluss nicht fest.
Rechenbeispiel
Was ein höherer Anschlusszins bedeutet, lässt sich beziffern – Ausgangspunkt ist ein Darlehen über 300.000 € nach zehn Jahren Zinsbindung:
| Darlehen ursprünglich | 300.000 € |
| Sollzins in der Zinsbindung | 3,80 % |
| Restschuld nach 10 Jahren | 227.146 € |
| Restlaufzeit bis zur Volltilgung | 217 Monate |
| Rate bisher | 1.450 € |
| Anschlusszins im Beispiel | 5,80 % |
Zwei Prozentpunkte mehr Zins kosten hier 242 € im Monat – oder, wenn die Rate bei 1.450 € bleiben soll, gut sechs zusätzliche Jahre bis zur Schuldenfreiheit (24,5 statt 18,1 Jahre). Gerechnet ist monatlich nachschüssig, Beträge auf volle Euro gerundet.
Kündigung nach zehn Jahren: § 489 BGB
Das Zinsänderungsrisiko ist nicht symmetrisch – und das ist der wichtigste Punkt dieser Seite. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Drei Punkte dazu:
Die zehn Jahre laufen ab vollständigem Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss. Bei einem in Raten ausgezahlten Neubaudarlehen ist das die letzte Auszahlung. Wird später eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen – etwa bei einer Prolongation –, beginnt die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu.
Das Recht besteht unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Wer sich auf 15 oder 20 Jahre festgelegt hat, ist also faktisch nur zehn Jahre und sechs Monate gebunden. Nach § 489 Abs. 4 BGB kann das Kündigungsrecht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden.
Es ist eine ordentliche Kündigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an – anders als bei einer vorzeitigen Ablösung mitten in der Zinsbindung, die nur unter den engeren Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB (berechtigtes Interesse, etwa Verkauf des beliehenen Objekts) möglich ist und die entgangenen Zinsen der Bank entschädigt. Zu beachten ist § 489 Abs. 3 BGB: Wird der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
Endet die Zinsbindung, ohne dass eine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde, greift zusätzlich § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von einem Monat zum Ablauf der Bindung.
Welche Zinsbindung passt?
| Zinsbindung | Einordnung |
|---|---|
| 5 Jahre | Niedrigster Sollzins, aber hohe Restschuld bei hohem Zinsänderungsrisiko |
| 10 Jahre | Häufigste Wahl – ab dem 10. Jahr greift zusätzlich § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| 15 – 20 Jahre | Mehr Planungssicherheit gegen einen Zinsaufschlag; Kündigung bleibt nach 10 Jahren möglich |
| Volltilger | Kein Zinsänderungsrisiko, keine Restschuld – dafür höhere Rate |
Weil § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach zehn Jahren ohnehin greift, wirkt eine lange Bindung einseitig zugunsten des Darlehensnehmers: Steigen die Zinsen, bleibt der niedrige Satz; fallen sie, kann gekündigt werden. Bezahlt wird das über den Zinsaufschlag für längere Bindungen.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Laufzeit: der Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung – bei üblichen Tilgungssätzen deutlich länger als die Zinsbindung.
Anschlussfinanzierung: die neue Finanzierung der Restschuld nach dem Bindungsende – als Prolongation bei derselben Bank oder als Umschuldung.
Forward-Darlehen: eine Anschlussfinanzierung, die schon vor dem Bindungsende abgeschlossen wird, um den heutigen Zins zu sichern. Vorlaufzeiten bis zu rund fünf Jahren sind möglich; Banken berechnen einen Aufschlag je Monat Vorlauf (2026 meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat).
Häufige Fehler
Zinsbindung mit Laufzeit gleichsetzen: Nach dem Bindungsende ist der Kredit in aller Regel nicht getilgt – die Restschuld ist die eigentliche Planungsgröße. Nur auf den Sollzins schauen: Eine kurze Bindung ist günstiger, verlagert das Risiko aber nach hinten – entscheidend ist, welche Rate bei einem höheren Anschlusszins tragbar wäre. Das Zehnjahresrecht ab Vertragsschluss rechnen: Maßgeblich ist der vollständige Empfang des Darlehens.
Häufige Fragen
Der Zeitraum, für den der Sollzinssatz fest vereinbart ist. Sie ist nicht die Laufzeit: Ist das Darlehen am Ende der Bindung noch nicht getilgt, muss die Restschuld neu finanziert werden.
Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist eine Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist möglich – unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart wurde. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.
Ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, beginnt die Frist ab diesem Zeitpunkt neu.
Eine längere Bindung kostet einen Zinsaufschlag, sichert aber die Rate. Weil nach zehn Jahren ohnehin gekündigt werden kann, wirkt sie einseitig zugunsten des Darlehensnehmers: Steigende Zinsen sind abgesichert, fallende lassen sich durch Kündigung nutzen.
Verwandte Begriffe
Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnen
Zinsbindung, Sollzins und Tilgung eingeben – partimo zeigt die Restschuld zum Bindungsende und rechnet durch, wie sich ein höherer Anschlusszins auf Rate und Cashflow auswirkt.
Rechner kostenlos öffnen