Anschlussfinanzierung

Auch: Anschlussdarlehen, Folgefinanzierung

Ein Immobiliendarlehen hat zwei Laufzeiten, die oft verwechselt werden: die Zinsbindung, für die der Sollzins garantiert ist, und die Rückzahlungsdauer bis zur Volltilgung. Endet die Zinsbindung, wird der Restbetrag fällig – in der Praxis wird er nicht zurückgezahlt, sondern neu finanziert. Offen ist damit nicht ob, sondern zu welchem Zins: das Zinsänderungsrisiko.

Die drei Wege

Der Forward-Aufschlag wird je Monat Vorlauf berechnet. Genannt werden Größenordnungen von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat (Stand 2026) – bei 24 Monaten Vorlauf also grob 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte auf den heutigen Zins. Der Vertrag ist bindend: Sind die Zinsen zum Auszahlungstermin niedriger, muss trotzdem abgenommen werden. Ein Forward-Darlehen ist damit eine Absicherung gegen steigende Zinsen, kein Zinsvorteil.

Rechenbeispiel: was der Anschlusszins ausmacht

Ausgangslage: 300.000 € Darlehen, 3,80 % Sollzins, 2,00 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Die Monatsrate beträgt 1.450 €. Nach zehn Jahren sind 72.854 € getilgt und 101.146 € Zinsen gezahlt – es bleiben 227.146 € Restschuld.

Annahmen: nachschüssige Monatsannuität, monatliche Zinsverrechnung, Monatszins = Nominalzins ÷ 12, Volltilgung in 240 Monaten. Beträge auf volle Euro gerundet.

Zwei Dinge fallen auf. Zwischen einem guten und einem schlechten Anschlusszins liegen hier 478 € im Monat und rund 115.000 € Zinsen über die Restlaufzeit – bei unveränderter Immobilie. Und: Nach zehn Jahren mit 2 Prozent Anfangstilgung sind erst rund 24 Prozent der ursprünglichen Schuld getilgt. Eine höhere Anfangstilgung und Sondertilgungen wirken deshalb doppelt – sie senken die Restschuld und damit die Angriffsfläche für den neuen Zins.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens kündigen; die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wird nach Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangszeitpunkts – die Zehnjahresfrist läuft dann neu. Das Recht ist zwingend und kann nicht abbedungen werden.

Praktische Folge: Wer 15 oder 20 Jahre Zinsbindung wählt, ist nach spätestens zehneinhalb Jahren frei – die Bank bleibt an ihren Zins gebunden. Eine lange Zinsbindung wirkt damit einseitig zugunsten des Darlehensnehmers.

Vorfälligkeitsentschädigung bei früherer Ablösung

Wer vor Ablauf der zehn Jahre und ohne vertragliches Sonderrecht ablösen will, braucht die Zustimmung der Bank. Diese kann einen Ausgleich für den entgangenen Zinsertrag verlangen. Der Bundesgerichtshof rechnet dafür nach der Aktiv-Passiv-Methode: Verglichen werden die Zinsen, die bei vertragsgemäßem Verlauf noch angefallen wären, mit der Rendite einer laufzeitkongruenten Wiederanlage in sicheren Kapitalmarkttiteln; ersparte Risiko- und Verwaltungskosten werden abgezogen, der Betrag wird abgezinst.

Wichtig ist die Reichweite der gesetzlichen Deckelung: § 502 Absatz 3 BGB begrenzt die Entschädigung auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags – bzw. 0,5 Prozent bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit –, gilt aber nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für grundpfandrechtlich besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen greift dieser Deckel nicht; dort ist allein die Angemessenheit maßgeblich, und der Betrag kann deutlich höher ausfallen.

Abgrenzung zu verwandten Begriffen

Zinsbindung: die Frist, deren Ablauf die Anschlussfinanzierung auslöst. Restschuld: der Betrag, der weiterfinanziert wird. Umschuldung: im engeren Sinn der Bankwechsel – einer der drei Wege, nicht das Gegenteil.

Beleihungsauslauf: fällt zum Anschlusstermin niedriger aus als beim Kauf, weil getilgt wurde. Das verbessert die Konditionsstufe – ein oft übersehener Vorteil beim Bankwechsel.

Häufige Fehler

Zinsbindung mit Laufzeit verwechseln: Nach zehn Jahren ist der Kredit nicht abbezahlt, sondern fällig. Zu spät anfangen: Die Übertragung der Grundschuld braucht Vorlauf, üblicherweise mehrere Monate. Das erste Angebot annehmen: Ein Prolongationsangebot entsteht ohne Wettbewerb. Das Forward-Darlehen als Wette verstehen: Es kauft Planungssicherheit gegen einen Aufschlag, mehr nicht.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe