Mietausfallwagnis
Auch: Mietausfallrisiko, Ausfallwagnis, Wagniszuschlag
Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag vom Rohertrag für das Risiko, dass Miete nicht eingeht – durch Leerstand, uneinbringliche Forderungen oder Kosten der Rechtsverfolgung. Es gehört nach § 32 Abs. 1 ImmoWertV zu den Bewirtschaftungskosten; Anlage 3 ImmoWertV setzt dafür 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 % bei gewerblicher Nutzung an.
Der Ansatz ist bewusst kalkulatorisch: Er fließt nicht in einem bestimmten Monat ab, sondern verteilt ein Risiko, das unregelmäßig und in Sprüngen eintritt, gleichmäßig über alle Jahre. Wer eine vermietete Wohnung ohne Mietausfallwagnis rechnet, unterstellt implizit, dass über die gesamte Haltedauer kein Mieterwechsel, kein Leerstandsmonat und kein Zahlungsausfall vorkommt. Genau deshalb ist das Wagnis in der Immobilienbewertung ein fester Rechenposten und keine Option.
Formel
Mietausfallwagnis (€/Jahr) = Jahresrohertrag × Wagnissatz (2 % Wohnen / 4 % Gewerbe)
Bezugsgröße ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Jahreskaltmiete vor Abzug jeglicher Kosten – nicht eine bereits um Verwaltung und Instandhaltung geminderte Zahl.
Rechenbeispiel
| Monatliche Kaltmiete | 1.200 € |
| Jahresrohertrag (12 × 1.200 €) | 14.400 € |
| Wagnissatz Wohnnutzung | 2 % |
Das sind 24 € im Monat oder 0,24 Monatsmieten je Jahr – rechnerisch also rund alle vier Jahre eine ausgefallene Monatsmiete. Bei gewerblicher Nutzung wären es mit 4 % genau das Doppelte: 576 € im Jahr.
Welcher Ansatz ist üblich?
| Wagnissatz | Einordnung |
|---|---|
| 2 % | Wohnnutzung – Modellansatz der Anlage 3 ImmoWertV, Standardfall |
| 4 % | Gewerbliche Nutzung – längere Nachvermietungszeiten, höheres Bonitätsrisiko |
| über 4 % | Nur bei belegbar erhöhtem Risiko: schrumpfende Region, Einzelmieterobjekt, stark sanierungsbedürftiger Bestand |
Die Sätze aus Anlage 3 ImmoWertV sind Modellansätze für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen (§ 12 Abs. 5 ImmoWertV) und haben sich als Rechengrundlage auch in der privaten Kalkulation durchgesetzt. Anders als die Euro-Beträge für Verwaltung und Instandhaltung werden die Prozentsätze nicht indexiert – sie stehen fest.
Leerstand in der Praxis
Der 2-Prozent-Ansatz ist ein Durchschnitt über alle Lagen. Tatsächlich liegen die Leerstandsquoten weit auseinander: Der CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 weist für den Stichtag 31.12.2024 einen marktaktiven Leerstand von 2,2 % aus, das entspricht rund 522.000 Geschosswohnungen in Deutschland – etwa 45.000 weniger als im Vorjahr.
Die Spreizung innerhalb dieses Mittelwerts ist groß: In Freiburg, München und Frankfurt am Main liegt die Quote bei je 0,1 %, in Münster und Darmstadt bei je 0,2 %. Am oberen Ende stehen Dessau-Roßlau mit 7,6 % und Pirmasens mit 7,3 %. In angespannten Märkten ist das Wagnis von 2 % damit eher konservativ, in schrumpfenden Regionen eher zu niedrig – dort trägt es zusätzlich das Risiko, dass eine Wohnung überhaupt nicht mehr nachvermietet wird.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
NOI / Reinertrag: Das Mietausfallwagnis ist einer der vier Bewirtschaftungskostenblöcke, die vom Rohertrag abgezogen werden. Ohne es ist der NOI systematisch zu hoch.
Nicht umlagefähige Kosten: ein anderer Block. Steht eine Wohnung leer, kommt zum entgangenen Mietertrag hinzu, dass auch die umlagefähigen Betriebskosten dieses Zeitraums beim Eigentümer bleiben.
Cashflow: Das Wagnis ist ein Rechenansatz, kein Zahlungsstrom. Im Jahr eines tatsächlichen Ausfalls trifft der Verlust den Cashflow in voller Höhe – der geglättete Ansatz ist gerade die Vorsorge dafür.
Instandhaltungsrücklage: folgt derselben Logik – ein gleichmäßiger kalkulatorischer Ansatz für ein Ereignis, das unregelmäßig eintritt.
Häufige Fehler
Ansatz weglassen, weil vermietet ist: Das Wagnis bildet das Risiko über die gesamte Haltedauer ab, nicht den heutigen Mietvertrag. Falsche Bezugsgröße: Die Prozente gelten auf den Rohertrag, nicht auf eine bereits um Kosten geminderte Miete. Doppelt rechnen: Wer bereits mit einer eigenen Leerstandsquote kalkuliert, darf das pauschale Wagnis nicht zusätzlich abziehen – beides deckt dasselbe Risiko. Gewerbe mit 2 % rechnen: Bei gewerblicher Nutzung sieht Anlage 3 ImmoWertV den doppelten Satz vor.
Häufige Fragen
Anlage 3 ImmoWertV setzt 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung an und 4 % bei gewerblicher Nutzung. Höhere Sätze sind nur bei belegbar erhöhtem Risiko sachgerecht.
Es deckt nach § 32 Abs. 1 ImmoWertV die Risiken aus uneinbringlichen Mietzahlungen, aus Leerstand und aus den Kosten der Rechtsverfolgung ab.
In einer belastbaren Kalkulation ja. Der Ansatz beschreibt nicht den aktuellen Mietvertrag, sondern das Risiko über die gesamte Haltedauer – einschließlich Mieterwechseln, die heute noch nicht absehbar sind.
Nein. Leerstand ist ein tatsächlicher Zustand und wird gemessen; das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Prozentsatz, der Leerstand und Zahlungsausfall gemeinsam über die Zeit glättet.
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