Instandhaltungsrücklage
Auch: Erhaltungsrücklage (heutiger Gesetzesbegriff), Instandhaltungsrückstellung
Die Instandhaltungsrücklage ist der Geldbestand, den eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Hausgeld ansammelt, um künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen. Im Wohnungseigentumsgesetz heißt sie seit der WEG-Reform 2020 Erhaltungsrücklage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Merkmal ordnungsmäßiger Verwaltung.
Zwei Begriffe, eine Sache
Bis zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) hieß sie im Gesetz Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a. F.), umgangssprachlich „Instandhaltungsrücklage“. Heute kennt der Gesetzestext nur noch die Erhaltungsrücklage. Zu unterscheiden sind dagegen zwei verschiedene Töpfe:
Die WEG-Rücklage: ein Konto der rechtsfähigen Gemeinschaft, gespeist über den Wirtschaftsplan, zweckgebunden für das Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus. Sie gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer; beim Verkauf wird nichts ausgezahlt.
Die eigene Rücklage des Eigentümers: Rückstellungen für das Sondereigentum – Bad, Böden, Innenausbau, je nach Teilungserklärung auch Fenster – und für Sonderumlagen. Beim Einfamilienhaus gibt es nur diesen Topf.
Formel
Die verbreitetste Rechengröße ist die Peterssche Formel: Über 80 Jahre Nutzungsdauer fällt etwa das 1,5-Fache der Herstellungskosten an, davon rund 65 bis 70 % auf das Gemeinschaftseigentum.
Rücklage (€/m²·Jahr) = Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 × 0,7
Rechenbeispiel
| Herstellungskosten je m² (ohne Grundstück) | 2.400 € |
| × 1,5 = Instandhaltungsbedarf über 80 Jahre | 3.600 € |
| ÷ 80 Jahre = Bedarf je m² und Jahr | 45,00 € |
| × 70 % Anteil Gemeinschaftseigentum | 31,50 € |
| × 75 m² Wohnfläche | 2.362,50 € |
Das sind 196,88 € im Monat – deutlich mehr, als viele Wirtschaftspläne ansetzen. Die Formel beschreibt den Erhaltungsbedarf über die Lebensdauer, nicht die beschlossene Zuführung; die Differenz landet später in einer Sonderumlage.
Was ist ein angemessener Ansatz?
| € je m² · Jahr | Einordnung |
|---|---|
| unter 7 € | Unter dem niedrigsten gesetzlichen Modellansatz – bei älteren Gebäuden regelmäßig zu knapp |
| 7 – 15 € | Bandbreite der Modellansätze (§ 28 Abs. 2 II. BV und Anlage 3 ImmoWertV) |
| über 15 € | Niveau der Petersschen Formel ab etwa 1.150 € Herstellungskosten je m² |
Zwei Rechtsquellen liefern die Vergleichswerte. § 28 Abs. 2 II. BV staffelt nach Alter: 7,10 € je m² Wohnfläche und Jahr unter 22 Jahren, 9,00 € für 22 bis 31 Jahre, 11,50 € ab 32 Jahren, plus 1,00 € bei Aufzug; die Beträge werden nach § 26 Abs. 4 II. BV alle drei Jahre indexiert. Die II. BV gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum, dient aber allgemein als Orientierung.
Anlage 3 ImmoWertV setzt ab 1. Januar 2026 jährlich indexierte 14,40 € je m² Wohnfläche an sowie 108 € je Garage oder Stellplatz. Beide Quellen beschreiben den Bedarf des gesamten Gebäudes – die WEG-Rücklage deckt davon nur den Gemeinschaftsanteil.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Hausgeld: Die Zuführung zur Rücklage ist Teil des monatlichen Hausgelds; der Rest sind Betriebs- und Verwaltungskosten.
Nicht umlagefähige Kosten: Die Zuführung ist nie umlegbar – Instandhaltung ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskostenart.
Sonderumlage: der Notausgang, wenn die Rücklage nicht reicht – sie trifft die Eigentümer sofort und in voller Höhe.
Häufige Fehler
Nur mit der WEG-Rücklage rechnen: Bad, Böden und Innenausbau bleiben Sache des Eigentümers. Die Rücklage als mitgekauftes Guthaben behandeln: Sie gehört der Gemeinschaft und mindert auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht (BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17).
Häufige Fragen
Das Gesetz kennt seit dem WEMoG 2020 nur noch die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). „Instandhaltungsrücklage“ und „Instandhaltungsrückstellung“ sind der ältere Sprachgebrauch und meinen dieselbe Rücklage.
Die Peterssche Formel ergibt bei Herstellungskosten von 2.400 € je m² rund 31,50 € je m² und Jahr für das Gemeinschaftseigentum. Die gesetzlichen Modellansätze liegen niedriger: 7,10 bis 11,50 € nach § 28 Abs. 2 II. BV, 14,40 € nach Anlage 3 ImmoWertV ab 2026.
Nein. Instandhaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten; die Zuführung zur Rücklage trägt die Eigentümerseite und gehört damit zu den nicht umlagefähigen Kosten.
Verwandte Begriffe
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partimo rechnet Hausgeld, Rücklage und Instandhaltung über die Haltedauer mit – getrennt nach umlagefähigem und nicht umlagefähigem Anteil.
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