Gesamtkapitalrendite
Auch: GK-Rendite, Return on Investment, ROI
Die Gesamtkapitalrendite ist der Jahresreinertrag einer Immobilie im Verhältnis zum gesamten investierten Kapital – Eigenkapital plus Fremdkapital –, angegeben in Prozent. Sie misst die Ertragskraft des Objekts selbst und bleibt gleich, unabhängig davon, wie viel davon über einen Kredit finanziert wurde.
Zwei Käufer erwerben dieselbe Wohnung: einer bar, einer mit 80 % Kredit. Ihre Eigenkapitalrendite unterscheidet sich erheblich – die Immobilie ist dieselbe. Genau diese Verzerrung nimmt die Gesamtkapitalrendite heraus: Zinsen und Tilgung kommen in ihr nicht vor. Sie erlaubt damit den Vergleich zweier Objekte, ohne dass die Finanzierung das Ergebnis überlagert.
Formel
Gesamtkapitalrendite (%) = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100
Der Jahresreinertrag ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten – ohne Zinsen und ohne Tilgung. Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis, Kaufnebenkosten und eine anfängliche Renovierung.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 30.000 € |
| Gesamtinvestition (66.000 € EK + 264.000 € FK) | 330.000 € |
| Jahresnettokaltmiete | 12.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Jahr) | − 1.200 € |
| Jahresreinertrag | 10.800 € |
Genauer sind es 3,27 %. Die Zahl ändert sich nicht, wenn derselbe Käufer 50 % oder 100 % Eigenkapital einsetzt – sie gehört zum Objekt, nicht zur Finanzierung.
Zusammenhang mit dem Leverage-Effekt
Die Gesamtkapitalrendite ist zugleich die Schwelle, an der sich entscheidet, ob eine Finanzierung die Rendite hebt oder drückt: EK-Rendite = GK-Rendite + (GK-Rendite − Fremdkapitalzins) × (FK ÷ EK). Entscheidend ist die Klammer. Nur solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, erhöht mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Liegt der Zins darüber, kehrt sich der Hebel um – umso stärker, je höher der Fremdkapitalanteil.
Im Beispiel oben beträgt das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital 4,0. Bei 3,8 % Kreditzins ergibt sich 3,27 % + (3,27 % − 3,80 %) × 4,0 = 1,15 % – weniger als die 3,27 % des Objekts. Läge die Gesamtkapitalrendite bei 4,5 %, ergäbe derselbe Hebel 4,5 % + 0,7 × 4,0 = 7,3 %.
Das Zinsniveau ist damit die Vergleichsgröße: Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung über zehn Jahre lagen laut MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank im April 2026 bei durchschnittlich 3,31 %, Konditionsübersichten nannten Anfang September 2026 rund 3,7 bis 4,2 %.
Was ist ein guter Wert?
Weil der Hebel an der Differenz zum Kreditzins hängt, lässt sich die Kennzahl nur gegen das jeweilige Zinsniveau einordnen – die folgende Einordnung gilt für 2026:
| Gesamtkapitalrendite | Einordnung |
|---|---|
| unter 3 % | Unter dem üblichen Kreditzins – der Hebel wirkt negativ |
| 3 – 4 % | Nahe am Zinsniveau – die Finanzierung verändert die Rendite kaum |
| 4 – 5 % | Über dem Zinsniveau – der Hebel wirkt positiv |
| über 5 % | Hoch – meist einfache Lagen, Leerstands- und Wertrisiko prüfen |
Wertsteigerung ist darin nicht enthalten – dafür rechnet der interne Zinsfuß über die gesamte Haltedauer.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Eigenkapitalrendite: bezieht nur das eingesetzte Eigenkapital ein und enthält damit die Finanzierung. Sie ist die Zahl, die der einzelne Käufer verdient – aber kein fairer Vergleichsmaßstab zwischen zwei Objekten.
Nettomietrendite: rechnerisch dieselbe Größenordnung, weil auch sie Reinertrag und Gesamtinvestition gegenüberstellt. Anders ist die Blickrichtung: Sie betont die Ertragsseite, die Gesamtkapitalrendite die Kapitalseite – und ist damit offen für Erträge außerhalb der Miete.
Objektrendite / Cap Rate: setzt den Reinertrag ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten und fällt dadurch höher aus. Sie dient der Wertableitung.
Häufige Fehler
Zinsen im Zähler abziehen: Wer den Reinertrag um die Kreditzinsen kürzt, misst wieder die Finanzierung mit. Tilgung als Kosten ansetzen: Sie ist keine Aufwendung, sondern Vermögensumschichtung. Kaufnebenkosten weglassen: Sie sind eingesetztes Kapital und gehören in den Nenner.
Häufige Fragen
Der Jahresreinertrag einer Immobilie im Verhältnis zum gesamten investierten Kapital aus Eigen- und Fremdkapital, angegeben in Prozent. Sie zeigt die Ertragskraft des Objekts unabhängig von der Finanzierung.
Jahresreinertrag durch die Gesamtinvestition teilen und mit 100 multiplizieren. Beispiel: 10.800 € Reinertrag ÷ 330.000 € Gesamtinvestition × 100 = 3,3 %.
Die Gesamtkapitalrendite bezieht sich auf das gesamte investierte Kapital und blendet die Finanzierung aus. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich nur auf das eingesetzte Eigenkapital und fällt durch den Fremdkapitalhebel höher oder niedriger aus.
Rechnerisch dann, wenn die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Ist sie niedriger, senkt jeder zusätzliche Euro Kredit die Eigenkapitalrendite – der Hebel wirkt in beide Richtungen.
Verwandte Begriffe
Gesamtkapitalrendite und Hebel automatisch berechnen
Kaufpreis, Miete und Finanzierung eingeben – partimo zeigt Gesamtkapitalrendite, Eigenkapitalrendite und die Wirkung des Hebels nebeneinander.
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