Kaufpreis pro m²
Auch: Quadratmeterpreis, m²-Preis
Der Kaufpreis pro Quadratmeter ist der Kaufpreis geteilt durch die Wohnfläche. Er dient dem schnellen Vergleich eines Angebots mit dem örtlichen Preisniveau und sagt für sich genommen nichts über Rendite, Zustand oder laufende Kosten aus.
Der Quadratmeterpreis lässt sich über verschiedene Objektgrößen hinweg vergleichen: 300.000 € für eine Wohnung sind ohne Flächenangabe bedeutungslos, 4.300 €/m² dagegen sofort einzuordnen, sobald man das Niveau der Straße kennt. Darin liegt zugleich die Grenze – die Zahl sagt nur, ob der Preis marktüblich ist, nicht ob sich der Kauf rechnet.
Formel
Kaufpreis pro m² (€) = Kaufpreis ÷ Wohnfläche
Der Zähler ist unstrittig, der Nenner nicht: Wie viel Fläche eine Wohnung hat, hängt davon ab, nach welcher Regel gerechnet wird.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grundfläche ab 2 m lichter Höhe (voll) | 62,0 m² |
| Dachschräge, 1 bis unter 2 m: 10 m² (zur Hälfte) | 5,0 m² |
| Unter 1 m lichter Höhe: 4 m² (nicht angerechnet) | 0,0 m² |
| Balkon 12 m² (zu einem Viertel) | 3,0 m² |
| Wohnfläche nach WoFlV | 70,0 m² |
Mit allen Grundflächen voll und dem Balkon komplett gerechnet ergäben sich 88 m² und damit 3.409 €/m² – rund ein Fünftel weniger, ohne dass sich am Objekt etwas geändert hat.
Wohnfläche oder Grundfläche?
Maßstab für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie rechnet Grundflächen nach der lichten Höhe an:
| Fläche | Anrechnung nach § 4 WoFlV |
|---|---|
| ab 2,00 m | vollständig |
| 1,00 – 1,99 m | zur Hälfte |
| unter 1,00 m | gar nicht |
| Wintergarten | unbeheizbar zur Hälfte, sonst nach lichter Höhe |
| Balkon, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte |
Keller, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche – auch ausgebaut nicht, solange sie die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht erfüllen.
Die DIN 277 misst dagegen Grundflächen von Bauwerken ohne diese Abschläge und liefert deshalb eine größere Zahl; sie ist im Neubau üblich, beschreibt aber keine Wohnfläche. Verbindlich ist die WoFlV für preisgebundenen Wohnraum – für frei finanzierten Wohnraum hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Begriff Wohnfläche im Mietvertrag grundsätzlich nach ihr auszulegen ist und die tatsächliche Fläche zählt, ohne Toleranzschwelle (Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Größenordnungen in Deutschland
Eine Ampelbewertung gibt es hier bewusst nicht: Ein hoher Quadratmeterpreis ist kein Mangel, sondern Ausdruck der Lage. Sinnvoll ist nur der Vergleich innerhalb desselben Marktes:
| Preisniveau | Einordnung |
|---|---|
| unter 1.000 € | Zahlreiche ostdeutsche Landkreise |
| rund 2.400 € | Bundesdurchschnitt gebrauchter Eigentumswohnungen |
| über 5.000 € | Die sieben größten Städte |
| rund 7.600 € | München als teuerster Markt |
Quellen: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (AK OGA), Berichtsjahr 2025, und Mietrenditeatlas von Baufi24 (1. Halbjahr 2026). Die Wohnimmobilienpreise stiegen im ersten Quartal 2026 um 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Statistisches Bundesamt).
Angebotspreise aus Portalen und beurkundete Kaufpreise der Gutachterausschüsse liegen systematisch auseinander – die örtliche Kaufpreissammlung ist die belastbarere Quelle.
Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen
Kaufpreisfaktor: vergleicht den Preis mit dem Ertrag statt mit der Fläche – eine Wohnung kann pro Quadratmeter günstig und im Verhältnis zur Miete teuer sein.
Verkehrswert: Ergebnis eines Bewertungsverfahrens, das Zustand, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Rechte einbezieht. Der Quadratmeterpreis ist darin nur ein Anhaltspunkt.
Bodenrichtwert: bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstück, nicht auf Wohnfläche – bei Eigentumswohnungen nur über den Miteigentumsanteil relevant.
Häufige Fehler
Flächenangaben ungeprüft übernehmen: Balkon, Dachschräge und ausgebauter Keller verändern die Zahl erheblich – die Wohnflächenberechnung gehört zu den Unterlagen. Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler stecken nicht im ausgewiesenen Preis; die Investition liegt 10 bis 15 % höher. Zustand ausblenden: Zwei Wohnungen zum selben Quadratmeterpreis trennt oft eine anstehende Sanierung. Über Marktgrenzen vergleichen: Die Zahl gilt nur innerhalb desselben Teilmarktes.
Häufige Fragen
Kaufpreis durch Wohnfläche teilen. Beispiel: 300.000 € ÷ 70 m² = 4.286 €/m². Entscheidend ist eine nachvollziehbar ermittelte Wohnfläche.
Nach § 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Keller, Abstellräume und Garagen zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV gar nicht.
Die WoFlV rechnet Flächen nach lichter Höhe nur teilweise an und lässt Zubehörräume außen vor. Die DIN 277 erfasst Grundflächen ohne diese Abschläge und liefert deshalb eine größere Zahl.
Nein. Er vergleicht den Preis mit dem örtlichen Marktniveau. Ob sich eine Vermietung rechnet, zeigen Mietrendite, Kaufpreisfaktor und der Cashflow nach Steuer.
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