Vermögenszuwachs

Auch: Vermögensaufbau, Eigenkapitalaufbau, Nettovermögen

Genau diese Zerlegung macht die Kennzahl nützlich. Zwei Objekte können denselben Zuwachs ausweisen und trotzdem völlig verschieden sein: Beim einen kommt er aus vertraglich festgelegter Tilgung, die der Mieter mitträgt, beim anderen aus einer unterstellten Wertsteigerung, die sich erst beim Verkauf zeigt. Wer nur die Summe sieht, hält beides für gleich sicher.

Formel

Nettovermögen = Immobilienwert − Restschuld  ·  Zuwachs = Tilgungssumme + Wertzuwachs + kumulierter Cashflow

Rechenbeispiel

Annahmen: Jahreskaltmiete 12.000 €, nicht umlagefähige Kosten 1.800 € pro Jahr, Zins und Tilgung über die vollen zehn Jahre unverändert, Steuerwirkung und Kaufnebenkosten bleiben außen vor; alle Beträge auf volle Euro gerundet. Gegenprobe über das Nettovermögen: 348.162 € − 205.455 € = 142.707 €, gegenüber 300.000 € − 270.000 € = 30.000 € zu Beginn. Die Differenz von 112.707 € ist genau die Summe aus Tilgung und Wertzuwachs – der negative Cashflow kommt separat davon ab.

Die drei Quellen sind nicht gleich belastbar

Im Beispiel stammen rund 57 % des positiven Zuwachses aus der Tilgung und 43 % aus der Wertsteigerung. Das Objekt baut also Vermögen auf, verlangt dafür aber 387,50 € im Monat aus der eigenen Tasche – eine Umschichtung von liquidem Geld in gebundenes Vermögen, kein Ertrag, der zufließt.

Vermögenszuwachs ist keine Rendite

Die Zahl beantwortet nur, wie viel Vermögen entstanden ist – nicht, ob sich der Einsatz gelohnt hat. Zwei Dinge fehlen ihr: Sie kennt das eingesetzte Kapital nicht (66.207 € auf 60.000 € Eigenkapital sind etwas anderes als auf 150.000 €) und sie kennt den Zeitpunkt der Zahlungen nicht – ein Euro heute ist mehr wert als ein Euro in zehn Jahren. Für die erste Frage steht die Eigenkapitalrendite, für die zweite der IRR. Der Vermögenszuwachs ergänzt beide, ersetzt sie aber nicht.

Die Kehrseite: unter Wasser

Der Zuwachs kann negativ sein, und das Nettovermögen ebenfalls. Ein Beispiel mit Vollfinanzierung über 300.000 € zu 3,5 % Zins und nur 1,0 % anfänglicher Tilgung: Nach drei Jahren beträgt die Restschuld noch 290.525 €. Fällt der Wert in dieser Zeit um 10 % auf 270.000 €, steht ein Nettovermögen von −20.525 € zu Buche – die Schulden übersteigen den Wert der Immobilie.

Dass das kein theoretischer Fall ist, zeigt 2023: Die Preise für Wohnimmobilien fielen bundesweit um 8,4 % gegenüber dem Vorjahr (Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex). Wirksam wird eine solche Lage erst, wenn verkauft oder umgeschuldet werden muss – deshalb sind hohe Anfangstilgung und Eigenkapital die beiden Stellschrauben, die den Abstand zur Nulllinie vergrößern.

Häufige Fehler

Den kumulierten Cashflow weglassen: Ohne ihn wirkt jedes Objekt gut, das monatlich Geld kostet. Die Kaufnebenkosten ignorieren: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind sofort verloren – gemessen an der Gesamtinvestition beginnt der Zuwachs im Minus. Den Zuwachs als Rendite lesen: Er nennt keinen Bezug zum eingesetzten Kapital. Mit dem Kaufpreis statt dem Marktwert rechnen: Maßgeblich ist der aktuelle Verkehrswert. Die Steuer vergessen: Innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Häufige Fragen

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